文档介绍：
环金鸡湖商圈
——泛Shopping Mall
整合招商推广策划案
前言

第一部分:市场调研和项目分析

目

第二部分:市场营销策划论

3. 招商操作方案 4. 市场价格研究

录第三部分:市场运营管理
1. 市场运营成功的要素
2. 市场运作的培育期
3. 市场培育的难度
4. 对商业运营管理的建议
前言
苏州工业园区地处长江三角洲中心福地,苏州古城区东,中国沿海经济开放区与长江经济发展带的交汇处,距上海仅45分钟车程,无锡30分钟,昆山20分钟,最远杭州也不过1个多小时的车程。
● 70平方公里城市一次性规划
●九通一平基础设施与国际接轨
● 60万居住人口的规模让园区成为苏州的城中城
接到本项目,我公司智囊团在苏州现有的经济和商业基础上进行了深入的分析并从国际商业的背景上进行了思考,目的是使本项目符合国际商业的大潮,保证本项目的后期经营与国际业态接轨,力求使本项目成为苏州未来商业地产的领跑者。
切入点:从城市经营的宏观角度出发,结合苏州商业的未来发展商机,对大城市商业甚至全国范围进行引导,是本案未来可持续经营的坚实保障。本策划案通过对国际商业业态的发展,城市经济发展条件,以及消费升级的角度进行研究分析,预见商业项目所在城市的宏观环境,从未来国际化发展的基础上发现和确定本项目的运营基础。
第一部分:市场调研和项目分析

(一)自然条件
●行政区划:苏州简称苏。下辖5个县级市:常熟市、张家港市、昆山市、吴江市、太仓市,7个区:沧浪区、平江区、金阊区、吴中区、相城区、高新区(虎丘区)和工业园区。全市共有镇121个、街道25个、行政村2305个。
●位置:苏州位于长江三角洲中部,在北纬30度47分至32度零2分,东经119度55分至121度20分之间,东邻上海,南连浙江省嘉兴、湖州两市,西傍太湖,与无锡相接,北枕长江。苏州地理位置优越。沪宁铁路和沪宁高速公路贯穿东西,京杭大运河连接南北,境内河港密布,公路四通八达。横卧北侧的长江是通往外地的重要水运干道。位于长江下游南岸的张家港港、常熟港、太仓港都是国家一类口岸。
●地势:苏州地处太湖为中心的浅碟形平原的底部,地形以平原为主,全市地势低平,。东南部地势低洼,最低点低洼地在海拔2米以下。西南部多小山丘,,为全市最高点。
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●面积:,其中丘陵面积为225平方公里,%;水域面积为3609平方公里,%。。。

●河流:苏州是著名的江南水乡,拥有各级河道2万多条,大小湖泊300多个,著名的有太湖、阳澄湖、澄湖、淀山湖、长江、京杭运河等。

●气候:苏州属亚热带湿润性季风海洋性气候,四季分明,气候温和,雨量充沛。年平均气温在17摄氏度左右,年降水量1300毫米左右。
附:苏州市市域图(1)
附:苏州市市域图(2)
(二)人口分布状况及其发展趋势
2004年人口统计年报工作在全市各级公安机关的共同努力下,已顺利完成,现公布如下: 2004年末总户数为2058936户,其中市辖区749241户,。全市年末总人口5988510人,比2003年增加78854人,%,其中市辖区2207518人,比上年增加38855人。五个县级市为3780992人。
   全市人口分布情况为:沧浪区326456人;平江区237004人;金阊区214102人;吴中区537919人(其中太湖旅游度假区103124人);相城区343275人;虎丘区548762人(其中工业园区257619人);常熟市1043132人;张家港868640人;昆山市637157人;吴江市777509人;太仓市454554人。
苏州市目前共有登记在册的外来人口259万,%%。然而人口专家预测,如要满足经济发展对劳动力的需求,。
上述数据出自于华东师范大学人口所专家开展的《苏州市经济适度人口容量》的课题研究。该研究报告指出,随着外来人员持续高速增长,苏州将变为一个新兴的移民城市。预计到2030年末,外来人员在苏州的自然增长量将达到671万,其规模相当于2000年苏州的常住人口,到2050年该总量更将达到905万。
外来人员在苏州的大量集聚,对苏州社会经济发展的积极作用十分明显,与此同时,也将对苏州产生不小的