文档介绍：《房地产评估》案例分析
案例一
一、估价对象概况
本项目估价对象为某处写字楼, m2, ,用途为办公。估价对象地处繁华地段,交通便捷,市政配套设施齐全。估价对象建于2003年,为17层钢筋混凝土框架结构建筑,配置两台电梯及一套自动上落扶梯。据现场勘察,估价对象的维修保养情况良好,使用正常。
二、估价目的
转让。
三、估价时点
本项目的估价时点为2012年3月。
四、估价依据
《房地产估价规范》(中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999);
《中华人民共和国城市房地产管理法》;
《中华人民共和国土地管理法》;
五、估价原则
1、遵循合法原则,以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价;
2、遵循替代原则,估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格;
3、遵循估价时点原则,估价结果是估价对象在估价时点的公开市场价值。
六、估价方法
由于估价对象所在地同类型的房地产交易实例较多,故采用市场比较法和成本法进行估价。
七、估价测算过程
一、市场比较法
由于此处房地产市场比较发达,与估价对象相类似的房地产交易较多,能方便地找到多个参照物,且参照物与估价对象可比较的指标、技术参数等资料也能搜集到,因此我们采用市场比较法进行估价。市场比较法是指将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正和个别因素修正,以此估算估价对象的公开市场价值。
市场比较法计算公式为:
其中: V = 待估房地产价值;
V0 = 比较实例房地产价格;
A = 待估房地产交易情况指数;
A0 = 比较实例房地产交易情况指数;
B = 待估房地产估价期日房地产价格指数;
B0 = 比较实例房地产交易日期房地产价格指数;
C = 待估房地产区域因素条件指数;
C0 = 比较实例房地产区域因素条件指数;
D = 待估房地产个别因素条件指数;
D0 = 比较实例房地产个别因素条件指数。
选取比较实例(见表1)
比较实例
A
B
C
资料来源
房管局资料
房管局资料
房管局资料
名称
新宝利大厦
天秀大厦
新宝利大厦
地址
解放北路
环市中路
解放北路
用途
写字楼
写字楼
写字楼
竣工年月
2003
2003
2003
交易日期
单价(元/m2)
10035
8500
10201
区域环境
良好
良好
良好
交通情况
良好
良好
良好
市政设施
齐全
齐全
齐全
繁华程度
繁华
繁华
繁华
临街状况
临街
临街
临街
总层数
高层
高层
高层
实例楼层
6层
2层
9层
外部装修
较好
较好
较好
内部装修
无
无
简单
设备安装
较好
较好
较好
新旧程度
新楼
新楼
新楼
相关因素的修正(见表2)
实例
A
B
C
调整后实例
单价(元/m2)
10035
8500
10201
修正项目
比较数
比较情
况说明
比较数
比较情
况说明
比较数
比较情
况说明
交易情况修正
100/100
正常
100/100
正常
100/100
正常
交易日期修正
99/100
下降
97/100
下降
97/100
下降
区域因素修正
100/115
案例佳
100/99
稍差
100/115
案例佳
个别因素修正
100/122
案例佳
100/113
案例佳
100/125
案例佳
修正后单
价(元/m2)
7081
7370
6883
算术平均法确定评估单价为:(7081+7370+6883)/3»7110( 元/m2 )
评估值为:7110× »80,763,800(元)
二、成本法
成本法是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础,再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产重置价格,扣除折旧,以此估算估价对象的公开市场价值。
成本法计算公式为:
.............(1)
其中: V = 待估房地产价值;
CL = 待估房地产楼面地价;
CB = 待估房地产建筑物重置价格;
qB = 待估房地产建筑物成新率。
求楼面地价CL
用基准地价系数修正法。即根据国有土地基准地价作为参照物