文档介绍：知新贰零壹贰
2012
2012房地产趋势分析及工作展望
壹
浅析当前中国房地产形势
及后市走势研判
从国际形势来看,外需下行将加剧中国目前的去库存压力,出口和经济增长速度均受到负面影响。受美元指数走强的影响,避险情绪升温导致全球资产价格下跌,中国也面临着资本外流的风险,这将加剧中国的资产价格下行速度。
从国内形势来看,持续的调控导致内需萎缩,中国经济出现了明显的回落,在“稳增长”的目标下,明年货币政策会继续当前的转向趋势,保持适度宽松的微调,但是受累潜在的中长期通胀压力,官方口径依然保持着房地产调控不动摇。因此,中国房地产明年依然面临着较为严峻的环境。
一、国际国内宏观经济形势
国际形势一:欧债危机愈演愈烈,严重影响中国出口
欧债危机:欧债危机越演越剧,投资者大量抛售欧债导致国债收益率和信用违约掉期(CDS)飙升。
希腊极有可能违约:希腊短期国债已经是名副其实的垃圾债券。一旦欧盟新的援助计划无法顺利开展,希腊必将违约,甚至有可能退出欧元区。
PIGS五国10年期国债收益率(周,单位:%)
PIGS五国5年期国债CDS(周,单位:基点)
国际形势二:美国CPI走高,经济复苏缓慢,美国国债成避风港
QE3暂不推出,实施“扭转操作”是替代方案:外界曾预计美联储将在8月底宣布启动QE3。
不过,考虑到8月份美国CPI %,货币政策量化宽松会推升CPI继续走高。最终美联储推出“扭转操作”,即通过减持短期债券、增持长期债券来调整美联储当前的资产组合构成,目的是为了压低长期利率,刺激投资和支出。出售短期美国均期限。其操作效果相当于净买入4000亿美元的10年期美债。
欧债危机的恶化,美国经济复苏缓慢,对中国产生巨大影响:
1、国际外需的下行,出口和经济增长速度均受到负面影响;
2、全球避险情绪升温导致中国出现明显的资本流出现象,经济增长会受到影响。
国际经济形势总结:
国内经济1:GDP增速和CPI双降,为货币政策转向创造了条件
GDP增速和CPI双降:受到欧债危机以及国内持续紧缩的影响,总需求持续下降,从而带来中国GDP和CPI双降的结果。短期内通胀已经不是中国经济的主要矛盾,“稳增长”成为了中央最新表述的重要内容,同时货币政策也具备了转向的条件。
国内经济2:中国PMI(制造业)指数自08年后,再次跌破50%枯荣线
PMI(制造业)指数跌破枯荣线:3-4 月份是传统上的旺季,9 -10月份是另一个旺季。但是,在国内持续紧缩之后,今年3-4 月的走势明显低于过去两年,而9 -10月这个旺季的走势也是低于过去两年,从而导致经济增长低于预期。我们得出这个判断基于:1、过去一年的基数较高。2、外需下行出口萎缩导致制造业投资下挫。3、过去两年的持续调控导致内需萎缩存货飙升。4、制造业的悲观预期依然在升温,企业都在实施收缩战略。
目前中国的PMI(制造业)指数走势明显低于09和10年,逐步接近08年的走势,可见中国的制造业面临着较大风险。
中国PMI(制造业)指数
国内经济:从2002年开始,中国经济的货币推动型特征十分明显,
现在货币政策已经转向,但大幅度放松预期恐难实现
1、1998年至2002年,M2同比增速围绕15%上下小幅波动,GDP增速维持在9%左右,CPI持续维持在3%以下,几乎不存在通货膨胀的压力。
2、2002年年底至2008年年底金融海啸之前,GDP同比增速长期维持在10%以上的高位,同期M2增速长期高于17%,期间31个月CPI同比涨幅超过3%警戒线。
3、2008年年底的金融危机导致中国经济增速迅速放缓,为保增长中央推出了四万亿投资计划,M2同比月度增幅超21%,GDP增速迅速回升,但CPI也迅速上涨,期间16个月CPI维持在3%以上,目前仍维持在6%以上的高位。
数据来源:国家统计局,中国人民银行