文档介绍：在探讨这一问题之前,我们需要先对零售业态有一个界定。根据国内贸易发展局的定义,零售业态是指零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同的经营形态。目前零售业的业态主要有以下几种:百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、仓储式商场、专业市场、专卖店、购物中心等。零售业态的分类依据主要是零售业的选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、服务功能等。
不同的零售业态有不同的基本特征,对于每一个具体项目,都应在规划前期考虑引进什么样的零售业态,对此有一个基本的市场定位。以下因素可作为参考的重点:
一是商业地产整体供应量过剩和局部业态分布不均衡的问题。2000年零售商业面积860万平方米,初步估计截止到今年底零售商业营业面积达到近1000万平方米,比北京市商业规划在2005年达到1000万平方米提前3年时间。从总体情况来看,目前的供应量已经过剩,特别是传统的商业中心,如前门商业区、王府井、西单商业区整体商业已经完全饱和,这些市级、地区级商业中心已经没有发展的空间。而因城市拆迁后新产生的新居住区,发展空间比较大,如万柳地区、望京、通州等地区。体现在业态特征上,传统百货基本没有发展的空间。以超级市场、主题商城或主题市场、便利店、购物中心等为代表的新兴业态发展空间比较大。
二是政策因素。政府的商业规划也是建立在城市的规划和商业规划的各种要素基础上。北京市商业“十五”规划明确规定。四环路周边以大型专业市场、批发市场和新型零售业为主的商业圈,公路一环周边以大型多功能购物中心和现代化商业物流配送区为主的商业圈。由于城市发展和住宅郊区化的趋势,使三环路和四环路周边地区成为北京商业最有发展潜力的地带。《北京城市总体规划》中规划的市级、地区级商业中心约有50%位于这一地带。郊区卫星城要根据城市规模和发展趋势,规划发展1—2个地区级商业中心和若干个社区商业中心,形成以地区级商业中心为核心,以社区商业中心为骨干,行业配套、布局合理、规模适当的商业体系。新增加营业面积在5000平方米以上的大中型零售商业设施,原则上只能布局在地区级以上的商业中心和规划的特色商业街(区),其中营业面积1万平方米以上的大型商场,只能布局在市级商业中心和规划的大型多功能购物中心内。每个地区级商业中心一般只能安排1-2个营业面积5000平方米以上的大中型零售商业设施。营业面积1万平方米以上的大型仓储式商场只能布局在三环路以外的商业中心。新发展5000平方米以上的大型超市(包括大型仓储式商场),与相邻大型超市之间的距离不得小于4000米。政府的规划在某种意义上讲,是对我们的指导。
三是消费需求的问题。从今年以来外资商业巨头开始大举进入北京,欧洲三大家居超市百安居、欧倍德、乐华梅兰,世界最大的便利店7—11,特色突出的西班牙折扣店、美国沃尔玛、法国欧尚等七家外国著名连锁店将入驻北京。从这些商业大鳄经营特征看,正是目前北京需要弥补的业态,经营的内容是消费者满足的东西。所以,开发商在当初规划的时候,首先有基本的判断和分析,打算引进哪些业态,需要规划什么样的业种,从根本上讲,商业地产项目定位要清晰,要有正确的发展方向。
三、商业业态的分类和基本变量
根据国内贸易局1998年6月5日发布的关于商业业态分类指导意见。商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场(主题商城)、专卖