文档介绍：谨呈:昆明银海房地产开发有限公司[2006] GW-SH-79
昆明银海126项目
整体定位及发展战略研究
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项目研究的工作阶段划分
2006/12/13 2006/12/21 2007/01/06 2007/02
市场调研阶段昆明银海项目整体定位以及昆明银海126项目启动区定
发展战略研究位及物业发展建议
项目地块查勘启动策略分析
研项目界定及研判研
区域宏观经济背景研究物业发展建议研究
究问题结构化分析究
成功案例启动策略研究
房地产市场调研
市场机会点的挖掘和分析
专业人士访谈启动区定位
案例借鉴和分析
一线销售人员访谈整体启动策略
项目整体发展战略
消费者访谈项目物业构成和布局建议
项目定位深化
启动区物业发展建议
规划设计任务书
房型面积配比、配套设施建议
启动区经济测算
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项目属性界定及问题解析
属性界定
问题解析
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昆明城市概况——云南省的单核中心城市,国
内著名的旅游胜地
昆明市是云南省省会,地云南省区域图
处云贵高原中部,市中心海
拔1891米;南濒滇池,三西藏
面环山; 四川
贵州
15560平方公里,其中市区昆明
云南
面积约98平方公里;全省广西
26个民族在昆明都有居住。
现辖五区、九县、一个县
昆明市政区图
级市和三个自治县;
东川区
昆明市城区图
2005年末全市常住总人
禄劝县
口666万人,其中市区240
万人; 寻甸县
昆明是中国十大旅游城市富民县嵩明县
之一,旅游业非常发达。五华区盘龙区
西山区官渡区
安宁市呈贡县宜良县石林县
普宁县
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作为云南省经济中心城市,经济的发展属于全
国二线省会城市
GDP占全省的31%,是 2005年昆明市GDP占全省比重历年昆明市GDP及增长情况
云南省经济实力最强的城昆明GDP 1200 GDP %
市;2005年突破1000亿 1000 增长率 %
734 %
大关,近5年以年均11% 800
31% % %
的速度增长; 600 %
%
400 %
%
与西南地区其他省会城 200
市相比,昆明市的经济处 69% 0 %
于中等水平; 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年
2005年西南地区主要城市经济总量对比分析
根据《中国总部经济蓝
皮书》, 全国35个主要第一产业第二产业第三产业
城市总部经济发展能力评
3500 20% 100%
价中,昆明排名第21; GDP 2005年增长率
2800 % % 16% 80%
% % % % %
%
%
2100 12% 60%
第三产业所占的比重
1400 8% 40%
47%,相对较大。 2371 % % % %
700 4% 20%
% % % %
0 0% 0%
重庆南宁昆明成都贵阳 2002 2003 2004 2005
数据来源:昆明统计年鉴2006、各城市2005年统计公报
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项目区位—位于二环南路与春城路交界处,距
离城中心近,通达性好,区域规划建设起点高
项目位于昆明市官渡区关
上版块,地处昆明二环南路一环
与春城路交界处; 昆明行政区域图
二环
从项目以东的春城路经由
人民南路到昆明一环内的翠
湖公园约10分钟,距离将近
6公里;
一环路
翠湖公园
地块北侧的二环南路是城
市干道,属城市快速干道, 省政府
宽30米,双向6车道,路况
较好;
地块东侧的春城路是连接
城市中心与昆明机场的主要
干道;
春城路
二环路
官渡关上片区是昆明是官
渡区的中