文档介绍：金碧丽江·东海岸项目营销方案
[珠海中原·事业部三部]
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全盘统筹、深入分析、针对性营销
营销策略执行
市场产品定位
1
2
本案营销定位全案思路脉络构建
1
基于市场
营销竞争环境
3
基于经验
中原专业代理
2
基于本体
价值体系构建
成功打造“东海岸”高价高量!
【金碧丽江·东海岸】
项目营销环境分析
主城区房地产市场分析
——房地产市场发展
湖心路区域市场分析
宏观政策调控影响
房地产市场
总结&研判
政策影响:2011年“双限”政策对珠海房地产市场造成直接冲击,2012年系列利好政策进行短暂刺激之后,2013年“新国五条”加强楼市调控,但属“温柔落地”,对楼市并无明显的影响,历经各种调控后,楼市将逐渐恢复,本案将迎来新的契机
11-13年房地产政策变化
“双限政策”
↓珠海房地产进入冷淡期
一二手房销售明码标价↑
↓
个人住房信息6月前联网↓
《政府工作报告》关于继续宏观调控↓
央行降息,迎来利好↑
1-8月去化率达70%,稳步上升↑
房产税扩大试点↓
双限政策↓
房产税有限,供求关系决定房价↑
金九成色不足,年末楼市
难现大波动↓
政策放宽
政策收紧
“新国八条”目的:促进房地产市场平稳健康发展!
持续微调,方向不变,楼市局部回暖↑
年度库存呈现中间区去化好
两端库存增加↓
中国降息周期结束↓
新国五条
市场观望气氛浓厚
主城区房地产市场分析
“双限”后楼市无根本好转、新国五条加剧,主城区供应以高价、舒适型产品为主求利润,舒适型户型扎堆,“两极化”差距明显,首置产品稀缺热销,将会导致主城区的刚性需求外溢
项目定位
项目名称
成交量
所属区域
均价
主力户型
改善型
华发四季
894
新香洲
16000
127-230㎡三至五房
改善型
华发新城
430
南湾
17000
190-270㎡复式单位
首置型
招商花园城
410
前山
12800
89~150平方
低门槛投资、刚需
双城汇
408
南湾
10000
5㎡、48㎡和48㎡两房
首置型
云顶澜山
301
新香洲
12000
88㎡、120㎡、125㎡三房
首置型
公园里
218
前山
14000~15000
86㎡—152㎡三房到四房
改善型
南湾国际
186
南湾
17500-17800
91~135平方
度假、改善型
华发蔚蓝堡
174
唐家
11000-15000
84-90㎡两房
投资型
天朗海峰
168
南湾
12600
63㎡、79㎡一房一厅单位,98㎡复式单位
改善型
中海桃花源
131
老香洲
15000
121~142
高端投资、改善型
中海富华里
120
拱北
18000
80~130
改善型
五洲花城
120
新香洲
18000
135~288
主城区
改善型扎堆!
主城区
首置型紧俏!
主城区房地产市场分析
横琴频频高价拍地,尤其珠海新地王诞生、珠海大道改造提速及湖心路7亿立交动工,区域投资热潮涌现,市场关注度达到高峰,西区将会迎来发展的新一轮契机
横琴新地王
2013年,横琴新地王诞生,广东客商汇投资有限公司以楼面地价15890元/平方米、,溢价206%
为今年来珠海市商住土地出让的楼面地价及总价双"地王"。
珠海大道提速
珠海大道于去年完成的全线提速工程,使得西区与市区的距离缩减至20分钟;
珠海大道与香海路、金港路等的开工建设,将会使得珠海大道的沿线的经济发展得到快速增长。
横琴新地王的诞生大大刺激珠海主城区的房价,造成珠海房价的新一轮番涨;
横琴新区的建设大大提高珠海的城市价值,同时将带来珠海房地产的新一轮大发展
珠海房地产市场
机遇
发展
横琴土地频繁拍卖
房地产市场迎来热潮
主城区房地产市场分析
湖心路片区竞争激烈,主要有9个竞争项目,其中德昌盛景、电力家和城、五洲家园、世荣名筑、鸿泰海半山为核心竞争项目
江南岸随园
德昌盛景
诚丰新园
电力家和城
五洲家园
西江月
世荣名筑
珠光新城
鸿泰海半山
本案
区域竞争格局
区域为西部城区核心区域,发展较为快速,为西区房地产重点发展区域;
区域内项目规模大,在售项目较多,供应量大,产品较为丰富;
片区客户量有限,竞争较为激烈,销售压力较大。
湖心路区域市场分析
土地供应充足,其中斗门片区的供应占主力,