文档介绍：天津中新生态城芦花庄园项目
三期定位深化研究报告
目录
目录 2
前言 4
研究目的 4
研究方法与思路 4
报告编制依据 4
观点摘要 6
房地产市场分析 6
项目三期定位 6
目标客户定位 7
产品形式建议 7
建筑风格建议 8
户型面积建议 8
规划布局建议 9
产品细节建议 10
高科技建议 10
景观建议 11
价格定位 11
项目整体推盘策略 11
第一章市场分析 13
地产市场形势 13
别墅市场状况 15
板块竞争分析 16
建筑风格比较 19
户型面积比较 21
户型设计分析 22
总房款比较 23
天津别墅市场总结 24
未来发展趋势分析 25
板块内竞争分析 27
洋房市场简述 30
典型洋房案例 34
第二章 SWOT分析 36
一、Strength优势分析 36
二、Weakness劣势分析 36
三、Opportunity机会分析 36
四、Threat威胁分析 37
SWOT分析结论 37
第三章客户访谈调查 38
客户访谈计划 38
访谈成果分析 38
第四章项目定位 46
项目整体定位 46
三大核心竞争力 46
三期产品定位 47
客群辐射半径 49
目标客户定位 50
核心客群特征 50
第五章产品建议 52
产品形式建议 52
建筑风格建议 53
户型面积建议 54
规划布局建议 54
产品细节建议 55
高科技建议 59
景观建议 62
第六章价格定位 63
定位方法 63
洋房产品定价 63
独栋产品定价 64
双拼产品定价 65
第七章推盘销售策略 67
项目整体推盘策略 67
首期产品销售阶段划分及阶段主题 68
首期产品营销策略 68
第八章附件(典型洋房案例) 70
津滨滨海国际 70
天保金海岸 71
弘泽制造 71
清谷 72
首创国际城 72
万通上北新新家园 73
前言
研究目的
本报告是受天津市富士房地产开发有限公司委托,对其所开发的位于天津市汉沽区芦花庄园三期项目的开发定位进行深化研究。本研究报告将在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上,结合其所处的独特区位环境,对其产品开发方向可行性提出建议。
研究方法与思路
对天津市房地产市场进行研究,重点分析别墅、洋房类高端住宅市场。通过研究市场供求现状、产品特征、价格走势等,预测项目所属区域市场发展趋势,确定符合未来市场需求的产品形式。在目前已有的总体规划方案基础上,为项目找出最佳的市场定位及产品定位。
总结宗地的优势、劣势等要素,并对其开发潜力进行客观评价。并就滨海新区北部区域的未来规划的发展趋势作出判断。
通过问卷与访谈形式,对项目目标客户群进行详细的调研,了解客户真实需求特征。综合项目自身特点及环境因素,为项目的开发定位的可行性提供支撑。
在对本项目进行具体分析的基础上,结合地块的特点,确定其开发方向。同时对可能与项目形成竞争的楼盘进行分析比较,并辅以适当案例研究。在此基础上,对该项目提出三期产品开发建议。
报告编制依据
委托方提供的项目基本资料
《天津市城市总体规划(2005-2020年)》
《天津市总体规划(近期2004-2008)》
《天津市城市总体规划(1996-2010年)》
《天津市滨海新区城市总体规划》
《中心生态城绿色建筑评价标准》
国家建设部及天津市颁布的与房地产相关法律与政策
天津市统计局《2002-2008年统计年鉴》
《2008年天津市政府工作报告》
《2008年汉沽区政府工作报告》
现场勘察和实地调研所得资料
天津市房管局交易统计数据
观点摘要
房地产市场分析
09年第一季度全市新建商品住宅市场呈现出“量涨价跌”的特点,压抑了许久的需求开始逐步释放,开发企业为了迎合购房需求,纷纷降价促销,市场开始呈现出回暖的迹象。滨海新区呈现“量价齐升”的态势,但后市如何仍存在变数,这究竟是真正的回暖,还是乍暖还寒,我们仍需拭目以待。
别墅产品的市场消化速度明显难以承受巨大的供应量。对于全市范围的市场环境,竞争压力是巨大的。
别墅市场主流产品特点:
联排
200-300平米
双拼
300-350平米
独栋
300-500平米
滨海洋房市场主流产品特点:
洋房稀缺性凸显。
目前市场上供应的面积区间跨度较大,从95-400平米不等。其中主力户型区间为120-160平米,三~四室。
现阶段滨海新区目前已经出现花园洋房项目,但是各项目档次参差不齐,对花园洋房的定义也各不相同。可以说真正好的花园洋房产品还很少。因此,在滨海核心区周边区域开发高档花园洋房项目将是一个比较理想的时机。
项目三期定位
通