文档介绍：土地增值税法
本章在注会税法考试中,属于比较重要的。
最近三年本章考试题型、分值分布
2005年
2006年
2007年
单项选择题
2题2分
1题1分
1题1分
多项选择题
1题1分
1题1分
1题1分
判断题
——
——
-
计算题
1题4分
综合题
——
2分(与外商企业所得税结合)
-
合计
3题3分
3题4分
3题6分
【重点与难点】
重点:征税范围、计税依据的确定、土地增值税的计算
难点:扣除项目金额的确定
概念及特点
土地增值税,是指对在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
土地增值税,针对的是“转让”房地产的行为,而非“使用”行为或“出租”。将城镇土地或房屋用于经营性使用的,应缴纳城镇土地使用税或房产税;出租房产的,要缴纳房产税和营业税(附加缴纳城建税、教育费附加);
【例题-07年初级会计职称考试】. 张某于2005年以每套80万元的价格购入两套高档公寓作为投资。2006年将其中一套公寓以100万元的价格转让给谢某,从中获利20万元,根据我国税收法律制度的规定,张某出售公寓的行为应缴纳的税种有(    )。
                   
                         
参考答案:ABD
解析:本题针对的是“出售”公寓行为,出售公寓即转让公寓的所有权,转让不动产要缴纳营业税、土地增值税,个人转让不动产取得收入要缴纳个人所得税。契税的纳税义务人,是境内转移土地、房屋权属承受的单位和个人,转让方不缴纳契税,而由受让方缴纳契税。
土地增值税——转让的是国有土地使用权、地上建筑物及其附着物。这里的“土地”是指国有,不包括集体土地。国有的土地主要指城市市区土地,另外还包括山川、河流、草原、森林,以及本属于集体所有但被国家征收的土地。一般而言,城市的郊区、农村的土地属于集体所有,但被国有征收之后,就转为国有土地。
土地增值税的计税依据是“增值额”,这就告诉我们:(1)土地增值税是一种从价税,它的计征只与房地产的价值有关,与其面积没有必然联系,这与城镇土地使用税不一样,城镇土地使用税是从量税,计税依据为“占用的土地面积”;(2)土地增值税针对的是有偿转让行为,“转让房地产有无收入”是判断应否征收土地增值税的重要标准[但有一另外情形:将房地产无偿赠送给非直系亲属的第三人——立法理由:防止伪装赠送的转让行为逃避税收];(3)土地增值税的计税依据是“增值额”,而不是“转让全额”,这与营业税不一样。转让不动产的营业税的计税依据一般为“全额”,但如果该不动产是由纳税人购置或抵债所得的,此时计税依据为“转让收入减除购置原价(或抵债作价)后的余额”。
土地增值税采用四级超率累进税率,其税率是根据增值率的高低而设置的。(这个留待后面细讲)
土地增值税是按次计征。
土地增值税由地税局征收,税收收入归地方政府享有。
纳税人
土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。
征税对象和征税范围
征税范围
转让国有土地使用权;
地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。
征税范围的界定
界定的标准有三:土地是否为国有、产权是否转移、是否有偿转让
标准之一:转让的土地使用权是否国家所有。[土地是否为国有]
按照《中华人民共和国宪法》和《土地管理法》的规定,城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除法律规定国家所有外,属于集体所有。国家为了公共利益,可以依照法律规定对集体土地实行征用,依法被征用后的土地属于国家所有。集体土地只有根据有关法律规定,由国家征用以后变为国家所有,才能进行转让。
标准之二:土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。[产权是否转移]
。——出让的主体是国家
、房产产权的行为。(出租:不缴纳土地增值税)
标准之三:转让房地产是否取得收入。[是否有偿转让]
土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽转让,但未取得收入的行为。
具体规定(需要掌握,必考选择题)
有关事项
是否属于征税范围
征。包括三种情况:(1)出售国有土地使用权;(2)取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售;(3)存量房地产买卖。(出售必缴)
、赠予
继承不征(无收入)。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人,不