文档介绍：常规郊区大盘研究报告
Ⅰ常规大盘要素分类篇
Ⅱ常规大盘配套分析篇
Ⅲ常规大盘产品分析篇
Ⅳ常规大盘运营分析篇
Ⅳ亿达项目对位建议篇
常规大盘
案例名称
总体量(万㎡)
(总建筑面积)
总占地面积(万㎡)
离城市核心区距离
开发背景
广州祈福新村
500
625
26km
以居住型为主
广州雅居乐
400
296
20km
以居住型为主
广州金地荔湖城
240
251
40km
以居住型为主
天津万科东丽湖
190
273
30km
以居住型为主
杭州绿城翡翠城
150
115
13km
以居住型为主
南京恒大金碧天下
103
98
50km
以旅游型为主
杭州坤和和家园
100
83
14km
以居住型为主
上海金地格林世界
100
149
20km
以居住型为主
北京绿城百合公寓
67
61
30km
以居住型为主
天津金地格林世界
80
42
17km
以居住型为主
工作路径
CRIC选取10个高参案例,从“规模、区位、开发背景”3个基本要素分类,为大盘开发的3类核心问题“配套、产品、运营”提供可操作借鉴
规模
规模的核心是人口规模,而非开发建设体量。依据人口规模,大盘可划分为3大类,分别为:城镇级、居住区级、社区级
基本要素之一:规模
社区级
1-2万
50-100万
居住区级
2-10万
100-300万
城镇级
>10万
>300万
开发量级数
人口规模
规模级数
案例名称
总体量(万㎡)
人口规模(万人)
规模级数
广州祈福新村
500
13
城镇级
广州雅居乐
400
11
城镇级
天津万科东丽湖
190
居住区
广州金地荔湖城
240
6
居住区
杭州绿城翡翠城
150
3
居住区
杭州坤和和家园
100
居住区
南京恒大金碧天下
103
居住区
上海金地格林世界
100
2
社区级
天津金地格林世界
80
社区级
北京绿城百合公寓
67
社区级
城市拓展区
新城区
成熟
未成熟
飞地区
区位距离
(距离城市中心)
区位成熟度
(项目开盘时点)
区位能级
<15km
15-30km
>30km
周边配套设施较为成熟
周边公共资源基本到位
周边配套设施欠成熟
周边公共资源未完全到位
周边配套设施滞后
周边公共资源欠缺
市中心
拓展区
新城区
飞地区
基本要素之二:区位
区位能级与3类要素密切相关,即“与城市中心距离”、“周边成熟度”及“规划预期“。依此可划分3大能级,即“城市拓展区、新城区(成熟与未成熟)、飞地区”
区位
注:其中新城区区位成熟度不同可分为成熟与未成熟
规划预期
(政府是否有支撑)
有明确政府规划
无明确政府规划
模式一:纯居住类
模式二: 旅游复合类
以居住为导向的房地产开发,其诉求通常围绕“居住”展开
,需求相对单一;
以休闲度假为导向的房地产开发,其诉求通常围绕“度假”
展开,需求相对多元化;
基本要素之三:开发背景
开发背景
开发背景往往决定了需求的主要诉求。通常,大盘开发以2类居多,即“纯居住”和“旅游复合型”
案例名称
规模级数
区位
开发背景
祈福新村
城镇级
飞地区
以居住型为主
广州雅居乐
城镇级
新城区-成熟
以居住型为主
杭州绿城翡翠城
居住区级
城市拓展区
以居住型为主
杭州坤和和家园
居住区级
城市拓展区
以居住型为主
广州金地荔湖城
居住区级
飞地区
以居住型为主
天津万科东丽湖
居住区级
新城区-未成熟
以居住型为主
南京恒大金碧天下
居住区级
飞地区
以旅游型为主
上海金地格林世界
社区级
新城区-成熟
以居住型为主
天津金地格林世界
社区级
城市拓展区
以居住型为主
北京绿城百合公寓
社区级
飞地区
以居住型为主
分类结论
“规模、区位、开发背景”的实质是“需求总量、需求结构、资源类型”,是决定“配套、产品、运营”的核心要素;
需求总量、需求结构
资源类型
亿达项目
规模级数
区位能级
开发背景
瓦房店项目
城镇级
飞地区
旅游型
普湾新区项目
城镇级
新城区
居住型
旅顺政府东项目
居住区级
新城区
居住型
金州红塔项目
居住区级
城市拓展区
居住型
常规郊区大盘定性分类——亿达项目对位
CRIC依此3类标准将亿达项目进行分类
配套开发思考路径
5 ,配套开发时序——滚动开