文档介绍：万科翡丽山竞标报告
谨呈:东莞市万科房地产有限公司
世联对目标的解析:
高端+加速
东莞市富人TOP1居所
高价
高端
客户认同
资金回笼
加速
销售速度
项目价值分析
0
开发商目标:
世联豪宅操作经验总结-豪宅要素
自然资源
先天条件
区位优势
发展商品牌(人文资源)
服务
后天创造
产品
本项目
先天条件概况。
项目基础指标:
总用地面积:;
总建筑面积:420804平米;
别墅建筑面积:约20000平米;
高层建筑面积:约350000平米;
综合容积率:;
建筑密度:22%
绿地率:40%
层数:18
层高:57米
地块东面水濂山村一期
水濂山郊野公园
地块西面为山体
地块北面水濂山路路冲
地块南面
山体,水濂山水库
N
本项目属于新兴的南城片区,地处水濂山片区与厚街镇区交界处,非城市中心,与同片区其他项目对比,具有一定的山体景观,但资源优势不够突出;
御花苑图片
5
不同的客户眼中看项目
7月,世联集团针对拥有东莞豪宅物业的“莞深广惠”高端客户就水濂山片区进行深度访谈:
(东城说)生活不太方便,但空气、环境好,未来发展前景好。
(莞城说)有点偏,以后应该不错,没有什么配套吧!
(虎门说)交通方便,生态环境好,有山有水,未来居住的人层次比较高吧。
(厚街说)以后的发展不错,交通也方便,配套现在还不够完善。
(深圳说)水濂山那边的景观非常好,而且距离城区也比较近。
(广州说) 看过关注水濂山的相关报道,我是想投资,南城是新区吧。
…………
地理位置——良好;
自然环境——优越;
交通现状——良好;
配套现状——一般
客户对水濂山片区
有一定的认知度
06-07万科珠三角重点项目产品线分类
东莞
广州
深圳
佛山
中山
珠海
城
区
中档住宅
万科运河东1号
万科蓝山万科金色康苑万科金色荔苑万科金色家园
万科金域蓝湾
万科金色花园
万科金域蓝湾
高端住宅
万科东海岸万科东方尊峪
顶级住宅
郊
区/镇区
中档住宅
常平万科城
万科城市高尔夫
万科四季花城万科城市花园万科天景花园
万科四季花城
万科城市风景
高端住宅
万科城
万科第五园
万科城
顶级住宅
万科松山湖1号
万科17英里
兰乔圣菲万科新城湾畔
万科城区顶级豪宅系列尚未建立
金色系列
城花系列
四季系列
高档系列
城区顶级豪宅
非既定系列下的产品空白
先天条件概况。
——很多朋友都买了万科的房子,万科还不错。它的质量和服务还不错
——万科知道,但感觉他是做大众盘的,比较平民
——万科还可以,但是它没有一开始就做豪宅,比较普通大众化。
——万科很好的,地产做得最牛的,我都有买万科的股票。
——万科很好,万科城、四季花城、十七英里、东海岸、这些我都有去过,做得确实很好。
泛公务员类客户对万科品牌的认知度强
高端的塔尖客户则对万科的认知相对较弱
万科品牌现有市场形象:高知名度,但形象较模糊,白领气质强,城区顶级豪宅打造上尚未被市场认可。
自然资源:有景观,但不具备强势资源;
先天条件
区位优势:处于目前城市边缘,有一定认知度,但价值尚未充分展现;
人文资源:暂时尚未成型
本项目先天条件不是很充分,不具备强势的自然资源及区位优势条件,作为顶级豪宅尚缺少支撑,需要寻找项目价值点匹配方向。
功能规划:以生态旅游、区级行政中心为主导功能,兼顾生态居住、高科技产业及文化教育功能的生态保护型城市拓展区。
区域配套:学校、医院、文化公园、郊野公园。
区位:市中心城区南部,临近CLD,景观轴线延伸带,交通便利
配套:森林公园、学校、医院、文化公园
项目山体资源丰富,位于城市发展主轴,片区潜力无限
南开实验学校
康华医院
水濂山森林公园文化公园
南城项目
聚集区
本
项
目
区位分析。
东莞市CLD(中央生活区),,,(120平方米/户),(3人/户);
东莞市CLD规划建设成一个为行政、文化、金融商务区服务的、具有完备的公共配套设施和充足的绿地休闲空间、社区活动场所及开放度较高的新型社区;
东莞市CLD道路交通体系规划高起点,公共交通便利快捷,能够快速通达市区及市外,凸显东莞城市作为珠三角商务中心的地位;
东莞市CLD主体公共空间与景观设计相互交融,引入五大主题公园,营造社区整体舒适宜居环境和和谐温馨氛围
本项目
CLD
水濂山与东莞CLD:豪宅与喧闹市区的最完美距离
距离CLD仅15分钟车程