文档介绍：土地增值税清算实务解析
曲立军合伙人
北京曲信通税务师事务所
目录
土地增值税产生、发展过程及宏观调控作用
土地增值税计算
土地增值税的清算事务及难点解析
土地增值税清算单位的审核
清算项目收入的审核
扣除项目的审核
应纳税额的审核
案例
土地增值税产生、发展过程及宏观调控作用
土地增值税出台的背景
宏观调控的措施
主要法律依据及特点
土地增值税出台的背景
土地增值税是1994年开征的。当时我国进行了土地使用制度改革,实行国有土地使用权的有偿出让和转让,这项改革极大地促进了我国房地产业发展和房地产市场的建立。
但是,由于有关土地管理的各项制度滞后,以及行政管理上的偏差,在当时房地产业发展中也出现了一些问题。特别是92年及93年上半年,部分地区房地产市场持续高温,炒买炒卖“地皮”、“楼花”情况非常严重。
土地增值税出台的背景
为扭转这一局面,国家当时采取了一系列宏观调控措施,其中一项就是开征土地增值税。因此,从上面可以看出,土地增值税从开征之初,就具有很强的调控色彩,开征目的就在于规范土地、房地产市场交易秩序,合理调节土地增值收益,维护国家权益,具有很强的目的性和针对性。土地增值税的政策和征管也是随着房地产市场的起伏而不断变化的。
从1994年制定土地增值税后,一直到1998年底都没有实际征收。
宏观调控的措施
近年土地增值税作为宏观调控的措施主要有:
《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税[2008]137号)号文件规定了对个人销售住房暂免征收土地增值税。
《关于贯彻落实国家有关部门房地产市场宏观调控政策有关问题的通知》(京建发〔2010〕677号)号文件针对土地增值税预征进行了规定。
《北京市地方税务局北京市住房和城乡建设委员会关于进一步加强房地产市场调控有关税收问题的公告》(2011年第5号)针对差别化预征土地增值税进行了规定。
主要法律依据及特点
法律依据
1993年12月13日《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
1995年1月27日《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》
特点
以转让房地产取得的增值额为征税对象
征税面比较广
采用扣除法和评估法计算增值额
实行超率累进税率
实行按次征收
土地增值税计算
税收要素
纳税人
课税对象
征税范围
计税依据
税率
减免税
增值额的计算
税收要素:纳税人
转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人。
土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,即转让房地产并取得收入的人。
判断是否应该缴纳土地增值税,有两个条件,一个是要转让国有土地使用权,因为集体土地按照法律规定是不能转让的;另一个条件是取得了收入,因此,像继承房地产、向规定的慈善组织捐赠房地产的行为都不需要缴纳土地增值税。
凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为,都是土地增值税的征税范围。
判断标准:
转让的是否为国有土地使用权。
是否发生产权转让。
是否取得收入。
不包括以继承、赠与方式转让房地产的行为。
税收要素:征税范围