文档介绍：[咸阳金桥国际商务酒店]
整合营销方案
目录
第一部分核心营销解决方案
核心营销执行策略
投资回报分析
目标消费群体定位
专案三大营销突破口(三大定位层次)
产品营销----“三高”商务酒店
精神营销----投资创富理念、区域造势
魅力营销----跳板财富理论、品牌张力、楼盘附加值
第二部分传播推广执行方案
专案传播执行策略
传播流程执行策略
核心传播策略
媒体组合执行策略
二、阶段性广告执行策略
三、活动营销执行策略
第三部分总体销售执行方案
第四部分本专案整改建议
附:筹备期工作执行计划
前言
本专案营销抗性分析
不适宜做住宅、写字间的分析
1、地处交通要道,嘈杂吵闹,不适宜居家,前期设计规划按酒店规划,改造为住宅不太现实。
2、对于住宅来说,价格明显偏高。
3、一般性的定位,会导致一般化的推广进度
4、单体楼盘占地面积狭小,无小区环境氛围。作为写字间,咸阳的外来人口少,离西安近,外来办公机构也很少,写字间市场市场份额很少,如作为写字间,销售前景也不容乐观。
不适宜作一般性商住的分析
1、商住概念同质化楼盘众多,推广难度大。
2、商、住用户杂乱,物业管理困难。
3、商住题材炒做空间小,不能将楼盘优势
全部发挥。
以上两种定位因其抗性,都导致直接的问题
销售期长,难以形成火爆热销
本项目的优点会被其抗性抵消,优势不突出
推广主题与竞争楼盘没形成差异性营销。
---- 如何形成绝对优势
---- 短期内形成营销热潮
---- 使项目价值得到最大的体现
选择最佳解决之道
做投资题材
-----营造投资创富热潮
第一部分
核心营销解决方案
一、核心营销执行策略
全力打造投资性物业
将“咸阳首家式酒店”、“新型投资创富通道”的概念全面导入本专案
强力引导市场
掀起咸阳人新一轮投资热潮。
---是为本专案最行之有效,也是唯一可在短期内形成火爆热销的核心营销策略。
投资回报分析:
前提:定位的转变,对本专案重新产品定位----产权酒店商务楼(咸阳酒店、写字楼的全新升级版本)。
2、目标消费群体定位:
通过详尽的投资回报分析,我们发现本专案具有良好的投资盈利空间,有多大的升值盈利空间,我们就有多大的楼盘炒做空间。将楼盘炒热不仅支持销售,也支持投资收益,形成良性循环。结合前文所分析的本专案十大弊病,我们将目标消费群体重新明确定位:
A主力客户群:投资者客户群(将楼卖给想通过本楼赢利的人)
B从属客户群:通过对楼盘品质特点的传播对使用型客户形成自然吸引。
二、专案三大营销突破口(三大定位层次)
独创的投资创富理念需要实质性的利好支撑,金桥国际酒店的三大营销突破口正是这实质性的支撑,也是本专案全新定位的三大层次。
三维立体地产理念是我们分析解决本专案问题的利器,在前期策划方案的基础上;我们延续这一科学方式,推出本专案的全新营销结构:
金桥国际酒店
跳楼
板盘
财附
富加
理值
论
三
高
商
务
楼
王
区投
域资
优创
势富
炒理
做念
精神营销
SPIRIT
魅力营销
CRACE
产品营销
PRODUCT
1、产品营销—咸阳“三高”产权式酒店商务楼王
产品定位从根本上发生转变:拒绝纯商务,不提商务楼,独创产权式酒店商务楼概念,金桥国际酒店就是投资型酒店、写字楼,是引领时代潮流,彰显全新酒店、商务形态精心设计而成的HOTEL、OFFICE升级版本。是为中小投资者、商务型公司量身定做的商业用物业品种,是蕴涵极大投资和升值潜力的投资型物业。
全新产品概念:
“三高”标准新现代产权式酒店商务楼
------ 金桥国际酒店
咸阳“三高”产权式酒店商务楼王
三高:
A、投资标高:
投资额的9%的回报咸阳最高,旅游酒店产业的蓬勃发展,其后期的收益相当可观。
B、硬件标高:
咸阳最高现代化程度酒店商务楼配套设施,四星级酒店标准,打造咸阳顶级:
地理位置/宽带/电梯/酒店式大堂银行入楼/公用中大型会议室/餐厅/地下停车场。。。。。。。。。
C、软件标高:
咸阳最高便利性商务服务模式与OFFICE新理念:
酒店营运投资管理中心:开盘同时确定未来酒店管理公司、增强业主投资信心。为办公者提供星级酒店服务。
产品的重新认识和升级
商务秘书租赁。。。。
全新投资业主服务机构律师现场办公、公证现场办公。。。。。的推出:
众所周知,地产推广和营销,离不开硬件和软件两个部分。项目推出需要有一个主线贯穿始终,需要有一个核心的理念性的东西作为其主题的支撑。任何项目都有硬件和软件两部分,硬件是产品,固然很重要,同时代表软件的社区服务、企业文化、物业管理同样重要。