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摘要自上个世纪年代中期以来,在宏观经济环境、政府大力扶植等诸多利好因素的促进下,全国绝大多数区域的住宅产业发展迅速,住宅投资、开工面积、竣工面积一直保持增长,与此同时,住宅价格也多年保持快速上升的态势。随着全国的住宅价格、投资,房地产信贷等都增长迅速,关于住宅市场是否健康,是否存在房地产泡沫的争论也成为社会各界的热点话题。而上海的住宅价格的增幅远远超出全国其它城市,房地产市场的“上海现象”令人瞩目,上海成为房地产泡沫争论的焦点城市。那么上海的房地产市场有没有泡沫菽卸啻会不会破裂裁时候破裂馐悄壳安到绾脱踅缍己芄刈⒌奈侍狻本文选取近年来全国房地产发展最具有代表性的上海市进行房地产泡沫研究。论文首先从房地产泡沫相关理论入手,在借鉴国内外相关研究成果和经验的基础上,分析总结了房地产业特性以及房地产泡沫危害,在此基础上,分析了房地产泡沫形成的原因及其机制。由于我国在年才真正取消实物分房,房地产市场发展的历史相对较短,市场化程度比较低,因此,对于房地产泡沫的研究起步很晚。目前,国内还没有人对房地产泡沫进行完备的理论研究,有关房地产泡沫的测度方法更是风毛麟角,根本无法满足现在研究房地产市场的需要。在国外,对于房地产泡沫的研究及相关的数据收集工作也只是从年年才开始,相关的理论虽然很多,但是并没有形成一个可以测量房地产泡沫的统一模型。本文在分析了已有研究成果的优缺点后,建立了上海市房地产市场实际价格的线性回归模型,并在此基础上对年间上海房地产市场价格泡沫程度进行了具体分析和计算。最后文章针对造成上海住宅市场泡沫的诱因,从政府调控、干预住宅市场的角度出发,提出了如何有效化解和防范房地产泡沫的手段与政策措施,指出政府应该综合运用金融、税收、行政等手段调控上海住宅市场以防止泡沫进一步膨胀。此项研究对促进上海市房地产业与社会经济协调发展,保持上海市经济持续健康发展有重要意义,对其它地域也有一定的借鉴作用关键词:泡沫房地产投机
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髀研究背景据近几年的统计数据显示,房地产业对,房地产业的发展带动了一大批相关行业的发展。同时,房地产业的调整也牵动着许多相关行业的调整。房地产业能否健康发展关系着中国经济在今后相当长一段时间内能否保持快速、健康的发展。随着全国房价不断高涨,尤其是北京、上海、南京、杭州等地;随着温州炒房团一再受到人们的关注和抨击,对房地产的研究显得很有必要。房地产价格泡沫研究,对当今的房地产业的运行具有深远的借鉴和指导作用。因此,研究房地产价格泡沫问题非常具有理论价值。年的东南亚金融危机给世界经济的正常发展带来了很大的破坏。这次危机使得东南亚国家蒙受了巨大的损失,积累了数十年的财富化为乌有。金融危机在东南亚各国发生的时间有先后,造成的影响有大小,表现的形式有所不同,但都有一个共同特征:房地产市场价格在经过一段异常膨胀后,开始下跌、破灭;由于房地产价格陡降,造成经营房地产金融业务的银行出现呆、坏帐,银彳亍体系运转失灵;最后,汇率机制被破坏,整个国民经济陷入困境。在这个过程的前一时期,过热的房地产投资、投机给以后的金融危机埋下了定时炸弹。实践证明,前期房地产泡沫越严重、时间越长对国民经济的扭曲就越严重、危害也就越大,泡沫破灭后调整所需的时间就越长。,尤其是海南、北海等地出现的房地产投机现象,对当地经济产生了长期的、严重的影响。一些城市直到今天还没有抹去阴影,大量的“烂尾楼”和“半拉子工程”不但破坏了城市形象和投