文档介绍：【房地产精品资料】
浅析泡沫经济与房地产评估
泡沫经济与经济泡沫
泡沫经济:
虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长,金融证券、地产价格飞涨,投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机,造成社会经济的虚假繁荣,最后必定泡沫破灭,导致社会震荡,甚至经济崩溃。
经济泡沫:
由于局部的投机需求(虚假需求)使资产的市场价格脱离资产内在价值的部分。
它实质是与经济基础条件相背离的资产价格膨胀。
一、房地产市场内涵及运行机制
1、内涵:
(1)狭义:房地产商品交换关系的场所和领域
(2)广义:房地产商品的一切交换关系或流通关系的总和
2、构成:
(1)主体:交换关系的双方
(2)客体:交换关系的对象
房地产商品、房地产服务、金融产品等
(3)媒介:交换关系完成借助的工具
3、运行机制:
(1)动力机制:
内容:直接目标是追求利润最大化
条件:企业有确定的财产边界和独立的经济利益
表现在清晰的产权界定为前提条件
(2)价格机制:
内容:供求关系的变化引起价格的变动
条件:价格决定机制主要受市场调节
(3)竞争机制:
内容:资源配置以竞争为手段
条件:具备公平竞争环境、如市场、资金、土地、技术等方面
4、房地产市场结构特征:
(1)市场结构:是指反映市场主体之间的垄断竞争关系以及由此形成的市场形式。
(2)市场结构划分标准:
市场上交易者的数量
产品差异程度(同质性)
行业的进入限制(资源的流动性):特许经营、许可证、专利制
市场信息通畅程度
(3)市场结构类型:完全竞争、垄断竞争、寡头垄断、完全垄断
(4)房地产市场结构确定:垄断竞争型+寡头垄断型
二、房地产市场的分析方法:
1、引入产品差异化概念:
企业为实现竞争目标和销售目标,通过有计划、有组织的行动和各种手段,使产品在满足顾客需要方面有与市场上同类产品明显不同的特色。
2、对房地产市场进行市场细分
市场细分是房地产开发商把市场需求按地理因素、人文因素、心理因素和行为因素等差异划分为具有类似性的若干、不同购买群体的过程
房地产市场的特点和分类
一、房地产市场特点:
(1)区域性:
(3)供给调节的滞后性
(2) 房地产市场竞争不充分
(4)交易的复杂性
(5)与金融的关联度高
(6)政府干预性强
二、房地产市场的分类:
(2)按市场交易客体划分:
土地市场、房产市场、房地产金融市场、房地产中介服务市场
(1)按市场运行层次划分:
一级市场、二级市场(土地、房产)
(3)物业类型:住宅、商业、工业、特殊
(4)其他分类:
供货方式(现房、期房)
交易方式:买卖、出租、抵押
合法性:合法、隐形