文档介绍：新政下的房地产企业行为与消费者行为研究
——《消费者行为学》课程学习小组作业
指导老师:胡礼文
团队名称:好孩子
小组成员:樊容容、徐莉、冷蓓蓓、黄雄彪、王红、
屈碧慧、徐鹏、陈晓文
团队口号:好好学习,天天向上!
2010年06月
一、房地产新政背景
什么是房地产新政——
房地产新政是指国务院、国家税收部门,中央银行(中国人民银行),以及各级国家土地管理部门出台的与房地产行业相关的各项经济政策、行政政策或条例规定的总称。
房地产新政出台的原因——近年来,国家陆续出台了一系列的房地产相关政策,其根本目的或者说根本原因就是为了解决一下几大问题:
(1)切实打压房地产价格过高、过快增长的势头、着力解决我国中低收入者的住房问题;
(2)严厉打击惩治房地产行业的“投机倒把”现象,严防“泡沫经济”问题,防范金融危险;
(3)预防经济过热,优化投资结构,使各大产业平衡发展;
(4)抑制腐败现象;
(5)缩小贫富差距,缓和社会矛盾。
房地产新政的内容列举——
1、物业税酝酿开征:物业税“空转”工作将推广至全国;
2、二手房营业税优惠取消:从今年1月1日起,个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年;
3、明确首次购房标准:从2010年开始,首次购房标准以户(夫妻带未成年子女)为单位认定;
4、存款准备金利率上调:今年1月和2月,央行连续两次上调了存款准备金率;
5、严格二套房贷:国务院于1月10日下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知;
6、2010年1月10稳健康发展的通知》,明确提出加强和改善房地产市场调控,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展的五条措施;
7、七折利率优惠取消:2010年2月3日,;
8、首付款比例和利率水平大幅度提高从4月16日开始实行差别化住房信贷政策,对新签订合同和审批的个人住房贷款实行新规。细则要求对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,;对贷款购买第三套及以上住房的家庭,大幅度提高首付款比例和利率水平;
9、今年3月29日,银监会加强房贷风险防控,对违规房企停止新增贷款。
房地产新政下的主要利益相关群体——
政府
群体一
该不该出台这样的政策?
政策实施多久?
如何实施?
如何保证房地产的稳定或缓慢降温?
房地产企业
群体二
该不该继续加大地产投资?
是降价抛售还是待价而沽?
购房者
群体三
是现在买房还是继续观望等待?
进入第二部分……
二、房地产新政下的房地产企业
国家近期出台的各项房产新政无论是对房地产开发商本身还是房产中间商而言都是有着重大的影响。
房产新政对房地产业影响的主要方面——
( 1 ) 货币政策将越来越紧
( 2 ) 土地政策将越来越严
(3)楼盘总成交量的减少和萎缩,部分地区楼盘价格狂跌;
(4)部分小房地产商资金断链,企业濒临破产,企业面临大洗牌;
(5)楼市“绑架”股市,新政出台,股价大跌;
(6)投资开发转向二手房、二三线楼市;
新政前后,部分一线城市楼价的成交量变化——
新政后,北京商品住宅成交量呈阶梯状下降趋势。4月1日至17日,日均成交401套,4月18日至30日,降至240套,%,到了5月,1日-23日三周多的时间里,每日成交平均为163套,%,且低于2008年250套左右的平均水平。
上海、深圳、杭州、南京、苏州五城楼市成交同样缩水一半以上,4月1日-17日与4月18日-30日,五市商品住宅日均成交套数比分别为496套:365套、144套:58套、229套:70套、215套:185套、247套:135套;而在5月1日-23日,五市商品住宅仍然维持低位盘整态势,分别成交了220套、41套、31套、61套、41套,相对与新政前半个月的日均成交套数,%、%、%、%、%。
但也有一些地区如成都、重庆、青岛等地楼市的成交量变动幅度不大,这主要是由于一些刚性需求决定的。
以重庆为例,新政出台前3周,周成交价格平均上涨约9%,而在新政后3周,其均价平均下跌约6%。
另外,在价格方面,2010年年初以来,天津商品住宅周成交均价高达9000元/平方米,新政后3周成交均价连续回落,%;长沙近5000元/平方米的均价也在新政出台前3周新政后3周以平均1%的速度缓慢降低。尽管价格降幅不大且有一定结构性因素,但至少反映出这些城市楼价升势已经得到根本掣肘。
需要注意的是:尽管