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日本房地产泡沫对我国房地产市场的启示①【谐⊙芯摘要:本文首先论述了日奉房地产泡沫的表现,。毡痉康夭菽泼鸬脑金融的自由化晕夜康夭谐〉钠羰中南财经政法大学财政税务学院李静怡启示,以期为我国房地产业和房地产市场健素运行提供借关键词:日畚房地产泡沫启示中图分类号:.文献标识码:文章编号:—一自年月以来,我国采取了积极政策来促进住宅需求,如下调贷款利率,上浮房贷利率折扣,降低印花税及其它房产交易税等。年以来,我国房地产市场路菹哿客仍龀ち%,路萑ü骄考弁扰噬%。上半年全国商品房销售迅速增长,房地产开发投资增速逐步提高,商业性房地产贷款余额新增较多。然而,随着房价的上涨,“地王”频出,房地产泡沫渐渐显现。~年的日本房地产泡沫对日本的经济造成了难以估量的影响,导致日本经济自年以来进入衰退状态,直到现在还未完全恢复。当时的日本人多地少、土地紧张稀缺,并且经济持续高速发展,与现在的中国有相似的地方,具有一定的可比性。本文对日本房地产泡沫进行分析研究,希望从中吸取其经验教训,避免重蹈覆辙。地价居高不下是日本房地产泡沫的首要表现。,短短三四年时间上涨了将近丁5辏毡镜姆康夭淖芗壑翟嘉蛞诿涝#笤是年的倍,相当干当时全球股市总市值的丁T谧罡叻迨保一是日本人多地少,使得地以稀为贵,二是经济的迅速发展以及城市化的要求对土地需求越来越大,三是政府的宏观调控不到位,对于价格猛涨和土地投机没有采取较好的措施。日本地产泡沫其次表现为资产价格的增长远远高于国民生产总值。~年间土地和股票等金融资产以高于机械和建筑物等实物资产的增势快速膨胀,纯固定资产只增长了%,,同时资产价格的上涨进一步刺激了消费和投机,加上宽松的政策环境,金融市场规模得到进一步扩张,股市泡沫进一步加重,股录鄹窬痈卟幌拢A思跎房地产泡沫,日本银行大幅度提高帖现率。从年ヌ岣叩年的ィ毡菊诿娑苑康夭菽牡骺厥保虻サ夭捎昧日本房地产泡沫经济破灭的原因是多方面的,从宏观上来看主要有以下几点:从年起,日本金融制度调查会决定开始渐进地实现利率自由化,年实现了大额存款利率自由化。与此同时,日本政府也逐渐放开了对金融市场其它方面的管制,大企业的资金筹措方式也开始多样化,比如发行企业债、认股权证、海外融资等。为提高收①此课题获得“国家级大学生创新性实验项目”重点立项课题。益,日本的银行开始将贷款目光转向了风险较高的中小企业和房地产公司。而当时只本的银行还没有建立一套完善健全的项目评估体制以及风险监控机制,这为后来泡沫的破灭埋下了隐患。宽松货币政策与日元升值上世纪年代中后期以来,日本政府实行宽松的货币政策。随着日本的贸易顺差不断增加,年隆肮愠』嵋椤焙螅赵6颐涝由赵<本缟日元。同时,日本央行连续蔚鞯屠剩年碌%,在个人消费方面,日本人开始大量购置房产、高级进口轿车以及赴海外旅行。日本企业在逐步加大海外投资力度的臼笨始不断地大量购置土地、建设厂房等,极大地刺激了内需,造成了日本经济一片繁荣的景象。由紧缩到扩张的财政政策年拢毡菊鎏恕敖艏本枚圆摺保叫祭┐蠊共投资,包括减税蛞谌赵#黾谌赵W式鹨云