文档介绍：房地产市场
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2010 年上半年房地产政策评估研究
黄瑜华中科技大学管理学院
一、上半年房地产政策实施效果中 5 月份全国商品房销售均价今年首次出现环
,重点城市住宅比下降,全国 70 个大中城市房屋销售价格指数
成交量同比下降同时也显示 6 月份价格指数环比下降了 %。
以 1 月 10 日“国十一条”的出台为标志,政从各区域销售均价来看,上海、浙江和北京等区
府启动了新一轮的房地产调控,而随后 4 月 15 域销售均价涨幅回落速度最快,二手房价格调整
日出台的“新国十条”加大了调控力度,房地产市的速度快于新房。
场由此进入调控的深入期。 ,推
房地产新政提出了实施差别化的信贷政策, 动房价继续上涨动力不在
并指出在部分房价上涨过快地区可暂停发放购 2010 年上半年,全国 100 个城市住宅用地
买第三套及以上住房贷款及暂停非本地居民购楼面地价为 1863 元/ 平方米,较 2009 年下半年
房贷款,严厉遏制了银行贷款支持购买多套住房下降 9%。衡量土地市场热度的关键指标住宅用
的投机投资性行为,封堵住了投机客避开银行贷地溢价率显示,自 5 月份以来北京、杭州、重庆、
款进行炒房的空间,实现了对房地产投机投资行南京和大连等重点城市的溢价率出现了大幅下
为严密而精准的打击。滑,从 1-4 月平均超过 80%的溢价率跌至 5、6 月
虽然今年 1-4 月房地产成交增速较大,但在的不足 40%,其中北京的溢价率更是下跌了将近
房地产新政影响下,5、6 两个月主要城市市场成 100%。
交显著下降,导致上半年主要城市成交面积相比在土地价格受到平抑、土地市场逐渐恢复理
2009 年同期水平普遍下跌。重点城市中,仅武汉性的背景下,土地成本占项目成本的比重将大幅
和青岛成交面积同比 2009 年上半年有所上升; 下降,土地价格因素推动房价继续上行的动力不
杭州、上海、深圳、南京、苏州、厦门、福州等地上在。
半年成交量相比 2009 年同期,下跌幅度均超过
50%。量、房价与地价三者间的相互影响
, 房地产市场未来的走向将取决于成交量、房
房价已呈现调整迹象价和地价三者之间的互动关系,具体而言:( 1 ) 成
本次房地产新政通过供需双向调节、全方位交量的持续低迷将对房价持续坚挺产生极大的
管理形成综合政策效应,有力遏制了房价的继续压力;(2)未来商品房的成交量将取决于商品房
上涨。价格的调整幅度,房价调整的幅度越大,成交量
从市场数据看,部分城市房价过快上涨的态反弹的幅度也就越大;(3)未来商品房价格的调
势已经开始得到有力遏制。1-6 月,全国商品房整底线将取决于土地的重置成本。总体而言,未
销售均价涨幅较 2009 年下降个百分点,其来尽管不同的城市、不同的项目将会出现不同程
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房地产市场
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度的价格调整,但未来房地产市场的走向无疑将