文档介绍：第 4 章投资性房地产
学习目标
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或者两者兼有而
持有的房地产。通过本章的学习,应掌握投资性房地产的核算范
围;投资性房地产的确认条件;投资性房地产的初始计量及账务
处理;投资性房地产采用成本计量模式和公允价值计量模式进行
后续计量的账务处理;房地产转换业务的会计处理原则;投资性
房地产处置的账务处理。
第4 章
投资性房地产
引例
S*ST 百花系新疆百花村股份有限公司(以下简称百花村公司),该公司主营住宿、餐饮、文化娱乐服务,
现有股本总额为 94 801 360 元。百花村公司的国有股东为:新疆建设兵团国有资产经营公司(持股比例为
%),北京昌鑫国有资产投资经营公司(持股比例为 %),新疆八一钢铁集团有限责任公司(持股比
例为 %)。该公司 2004、2005 年连续亏损,曾在“2006 年第三度报告”中预计 2006 年净利润仍为亏
损。在“2006 年度业绩预告修正公告”中,初步预计 2006 年度将实现盈利,在 2006 年年报中披露净利
润为 1 283 元(2005 年为-121 119 元),实现每股收益为 元(2005 年为- 元),每股净资
为 元(2005 年为 元)。鉴于公司 2006 年实现扭亏为盈,百花村公司召开董事会临时会议审议通过
关于申请撤销退市风险警示的议案。通过分析该公司 2006 年实现的盈利,认为该盈利与采用新会计准则
密切相关,主要是在对投资性房地产进行后续计量时选用了公允价值模式。房地产行业被普遍认为是受新
会计准则影响最大的行业之一,若公司按公允价值计量投资性房地产,其业绩可能飞涨。但第一个采用公
允价值模式计量投资性房地产的不是房地产行业的上市公司,而是以餐饮为主业的新疆百花村股份有限公
司。试思考百花村公司第一个采用公允价值模式计量投资性房地产的真实原因是什么?仅仅是为了提高净
资产,增强融资能力,而运用公允价值来调节业绩,免于退市吗?试述投资性房地产会计准则的发布到底
会对企业产生怎样的影响?
投资性房地产概述
房地产是土地和房屋及其权属的总称。在我国,土地归国家或集体所有,企业只能取
得土地使用权,因此,房地产中的土地是指土地使用权。房屋是指土地上的房屋等建筑物
及构筑物。随着我国社会主义市场经济的发展和完善,房地产市场日益活跃,企业持有的
房地产除了用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售之外,还出现了将房地产用于赚
取租金或增值收益的活动。就某些企业而言,投资性房地产属于日常经营性活动,其形成
的租金收入或转让增值收益确认为企业的主营业务收入,但对于大部分企业而言,投资性
房地产是与经营性活动相关的其他经营活动,其形成的租金收入或转让增值收益构成企业
的其他业务收入。用于出租或增值的房地产就是投资性房地产,它在用途、状态、目的等
方面与企业自用的厂房、办公楼等作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售
的房地产是不同的。《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》(以下简称投资性房地产准
则)规范了投资性房地产的确认、计量和披露;而房地产租金收入的确认、计量和披露则适
用于《企业会计准则第 21 号——租赁》的规定。
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高级财务会计
投资性房地产及其特征
根据投资性房地产准则的规定,投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或者两者
兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售,它主要有以下几个特征。
(1) 投资性房地产业务是一种经营性活动。
投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权,这实质上属于一种让渡资
产使用权的行为。房地产租金就是让渡资产使用权而取得的使用费收入,是企业为完成其
经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。投资性房
地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权,尽管其增值收益通常与市场供
求、经济发展等因素有关,但目的是为了增值后转让以赚取增值收益,也是企业为完成其
经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。根据税法
的规定,企业出租房地产、转让土地使用权均视为一种经营活动,其取得的房地产租金收
入或土地使用权转让收益应当交纳营业税,如土地使用权转让增值额达到法定标准的,还
需交纳土地增值税。按照国家有关规定认定的闲置土地,不属于持有并准备增值后转让的
土地使用权。在我国实务中,持有并准备增值后