文档介绍：领秀•新硅谷 2008上半年营销工作总结
目录
第一部分政策篇
第二部分市场篇
第三部分营销篇
第四部分推广篇
市场政策
金融政策
土地政策
宏观政策分析总结
宏观政策背景及分析
市场政策——70/90政策,显现覆盖市场效应
《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》
“90平方米套型建筑面积明确为单套住房的建筑面积;套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发总面积的70%,这个比例适用于各城市年度新审批、新开工的商品住房的总面积,其中包括经济适用住房。”
(24号文) 《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》
在住房面积上经济适用房单套不超过60平米、廉租房单套不超过50平米;
在用地供应总量上规定廉租房、经济适用房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。
受建设周期影响,2008年70/90政策的效用已经开始集中呈现,产品同质化的中小户型产品供给放量日益增加导致了产品品质竞争日益激烈,大户型产品成为稀缺供给。
宏观政策背景及分析
2008年3月出现“第二次房贷松动”的说法,2008年4月,以浦发、建行、深发展为代表的多个“涉嫌松动”银行明确表示,将继续从严执行二套房贷政策。频繁加息在一定程度上提高了购房的门槛,对多次置业客户加大限制力度,增加了贷款购房客户的观望气氛。准备金率的上调,提高了开发商获取银行资金的门槛。
金融政策——信贷收紧
(359号文)二套房首付提高至四成,各银行均严格执行;
(452号文)确定第二套房贷款以家庭为单位,且不论其原住房贷款是否还清,都按照第二套计算,将有效的控制部分城市投资性住房需求;
央行:连续加息,调整利息税,提高准备金率。
宏观政策背景及分析
(236号文)每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年。
(39号令)必须缴清全部出让金后,才可以拿到建设用地使用权证。公开出让土地已按该要求执行。
土地政策—规范土地市场
非此即彼的明确界定,认定和操作性很强。政策可操作性强,在执行层面只用控制发证条件即可,这对于资金实力弱的开发商来说,全部缴纳土地出让金无疑釜底抽薪。
宏观政策背景及分析
目前的宏观政策背景表明了政府“保障自住、抑制投资、打击投机、平抑房价”的决心;
需求抑制的政策的见效很快,市场上买方的观望情绪明显浓厚;
08年政府将加大土地利用率,并严格执行住房保障体系,市场中小户型产品将会集中供应,低密度及大户型产品日渐稀缺,致使此类高端产品价格上扬;
2008年是政策执行年,将由政策频繁出台向从稳执行过渡,注定会出现“货币紧缩,现金为王”的局面。
宏观政策分析总结
宏观政策背景及分析
市场篇——保利•西山林语
项目信息
案名
西山林语
详细位置
西北旺镇冷泉村
发展商
保利地产
代理商
保利和伟业顾问联合销售
整体规划设计
占地面积
96万㎡
总建筑面积
120万㎡
容积率
绿化率
30%
总户数
853户(一期)
装修标准
毛坯
建筑形式
公寓、双拼、独栋
供暖方式
分户采暖
建筑分期
未定
配套设施
2万平米酒店配套 5000平米社区商业街4-5万平米S写字楼 3万平米商贸城
工程进度
部分楼已做外立面
智能化
窗磁、门磁、可视对讲、一卡通门禁
周边环境
人文教育
温泉中心小学、西北旺小学、永丰中心小学、温泉第二中学、永丰中学
商业金融
2万平米酒店配套、5000平米社区商业街、4-5万平米S写字楼、3万平米商贸城
市政交通
安阳路、冷泉路、330、651、622
销售情况
现供应情况
本期供应总套数
已售套数
剩余套数
网上签约均价
入住时间
户型种类面积
一期:853套
570套
283套
公寓:12000—13100元
双拼:18500—21500元
独栋:20000—26000元
公寓:70—170㎡
双拼:340—380㎡
独栋:400—500㎡
潜在供应情况
下期供应总套数
供应产品类型
预计投入时间
预计价格
入住时间
面积区间
未定
未定
未定
未定
未定
未定
价格走势:
公寓
12500
08年6月15日首次开盘
双拼
20000
独栋
23000
08年6月15日首次开盘
08年6月15日首次开盘
在市场低迷时期,该项目采取低价入市,营造热销场面。前期仅3个月的客户积累时间,在开
盘当天就可达到上千人排队购房的规模, 首次推出853套房,当天就定出570套左右,做到了
快速回笼资金的目的,同时也反映出山后地区的需求量较大。
该项目前期所做的准备充足:
1、售