文档介绍：槿里大学硕士学位论文上海房地产市场泡沫分析与测度嚣垮笾蕊÷;厦四意丫/系:业:名:指导教师:完成日期:管理学院数量经济学邹学海高汝熹教授年日院专姓勿金宣公密学校代码:号:学
捅要中图分类号:.中国目前正处于经济起飞的阶段,房地产作为接个国民经济体系中的基础性和先导性产业,具有很强的产业相关度,其适度发展可以支撑和带动整个经济的快速前进。上海作为经济比较领先的城市,其房地产业目前正呈现着繁荣兴盛的局面,据统计,%,年则是将近ァI虾7康夭改晡J裁茨苡姓饷捶荣的景象坎谐∈欠翊嬖谂菽到底什么是泡沫Ω萌绾稳ズ饬糠康夭的泡沫现象Ω萌绾握返胤婪逗椭卫矸康夭呐菽窒本文就准备带着这些问题,试图用一种新的角度去分析房地产的泡沫现象。本文共分成六章,其中第三、四、五章为本文的重点第一章是引言,主要描述本文的一些研究背景、研究内容、研究思路和研究方法。同时指出本文的主要创新之处。第二章主要对泡沫的理论进行了回顾,包括总结前人定性上和定量上对泡沫的界定,并且介绍了房地产泡沫的含义和产生房地产泡沫的原因。第三章回顾了理论界和实业界对房地产泡沫的测度方法。其中包括理论价格法和统计指标法。在回顾这些泡沫测度方法的同时,本文对这些方法的适用性做了评价,并且引出本文的泡沫测度方法。第四章是本文的重点,分别从理性预期的假设、美国房地产市场国际比较以及价租比三个不同的方面对上海的房地产市场泡沫现象进行了全面系统的分析和测度。这些方法都遵循泡沫的原本定义,他们或者是理论价格的求解,或者是理论价格的替代值,然后根据泡沫是实际价格对理论价格的过度偏离对上海房地产市场是否存在泡沫,以及泡沫的演变方向进行了研究。第五章根据上面的泡沫分析,提出了相关的政策建议。第六章是本文的结束语,为本文的研究做简单的总结,指出了本文的不足以及以后研究的主要方向。关键词:泡沫、理论价格、理性预期、价租比
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区的改造和拆迁,年代初期的浦东开发,以及现在很多地方的建筑改造,对越远离居民的收入承受能力。另外,房地产市场直接关系着金融市场的健康和稳研究背景中国目前正处于经济起飞的阶段,房地产作为整个国民经济体系中的基础性和先导性产业,具有很强的产业相关度,其适度发展可以支撑和带动整个经济的快速前进。上海作为经济比较领先的城市,其房地产业目前正呈现着繁荣兴盛的局面,据统计,%,年则是将近ァI虾7康夭改晡J裁茨苡姓饷捶荣的景象蛑饕S腥觯阂皇蔷用袷杖氲奈榷ㄔ龀ぃ贾戮用裣呀峁沟纳级和对住房的需求增加;二是城市化进程,许多外地人士纷纷涌向上海,不管是高质量的入口迁移,还是外地务工者,都在客观上刺激了住房的需求;三是旧城房地产市场同样具有推波助澜的作用。另外,消费贷款的实施,以及房地产的投机现象,比如豪赌人民币升值,也使房地产市场越炒越热。房地产的兴盛可以说是或喜或忧,居民的潜在消费的增长,需要房地产的稳步发展,房地产的最终目的还是满足居民的生活要求。但是另外一方面,随着房价的节节上升,越来越多的人开始担心这里面是否存在“泡沫”,根据统计资料,上海房地产市场价格已经连续四年上涨,尤其近三年平均每年上涨幅度接近%,目前平均房价已经上涨到超过蛟C科椒矫祝考凼杖氡纫彩浅娑哉庵智榭觯矶嘞牍褐梅孔拥娜酥荒芡笮颂荆康夭谐〉姆⒄乖嚼定,一旦房价下降,金融系统将首当其冲的受到打击,甚至对整个经济的稳定发展都会带来很大的负面影响。因此,正确地分析和看待房地产的泡沫现象,具有很熏要的理论和实践意义。但是,由于我国发展房地产历史并不久,市场还不是很规范,国外虽然对泡沫有比较成熟的研究,但是不见得能够适应中国的具体情况。在理论界,对泡沫的争论为时已久,但是对于什么是泡沫,如何预防和治理泡沫这个问题上,并没有一致的见解。目前,对上海房地产的泡沫主要有两种见解:一种认为上海的房地产存在着严重的泡沫。,据他们的说法,中国的房地产存在泡沫,而且即将破裂,中国的房地产已经接近爆炸的边缘;另外一种观点则认为房地产市场整体无泡沫。持有这种观点的代表任务是北大经济学家厉以宁,他认为虽然上海“房价高得让人受不了”,但是中国整体看来并没有泡沫。可见,对于泡沫的定义没有一个统一的说法。其实,不同的说法都是建立在不同的参照标准上的,用房价收入比来衡量,我们认为有泡沫;用成本上升来衡
量,我们说没有泡沫等。那么到底什么是泡沫呢Ω萌绾稳ズ饬糠康夭呐菽和数量有关的现象。我们说泡沫是对于理论价格的偏离,那么理论价格的偏离就应的模型框架,最后用数据和运算结果来分析问题。这些假定不见得都正确,但现象Ω萌绾握返胤婪逗椭卫矸康夭呐菽窒本文就准备带着这