文档介绍：龙城国际·2013年度推售计划及2季度营销方案2011,面临局面卖什么?卖给谁?怎么卖?竞争力锁定客户锁定营销执行?计划2011年度,销售物业850套,实现对改善型产品的营销突破。?计划2011年5月,发售项目3期2#楼,并于本年度后续推售1#楼。2011,宏观市场预判市场环境热点板块低总价产品旺销,高总价产品去化速度偏缓;首置、首改需求旺盛,投资需求稳定。置业预期通胀预期不断增强,资产保值需求催动;产生大量非常规自住需求及投资需求。政策层面新国八条二套房首付标准提高至60%,成都等重点城市强制执行“限购令”。2011,区域竞品锁定本案次要威胁区域接近产品差异大入市早直接竞争区域相同入市时间接近产品相似潜在威胁同区域内未来将呈现项目产品未知蓝鹰美庐新加坡花园水岸豪庭米兰春天南湖俊景南湖国际南湖郡国宾府?汇东阅城?香逸美地金域国际等区域印象(截止3月4日)关键词:首置、首改产品、面积控制、高梯户比……竞争板块项目名称占地建面容积率建筑形态户型区间价单均价销售政策汇东汇东阅城16000㎡56000㎡,梯476-1204500按揭:30元/㎡一次性:60元/㎡南湖尚东美域106亩190000㎡(4栋)多层,梯672-125多层3500高层3200一次性50元/㎡按揭20-30元/㎡蓝鹰美庐54亩100000㎡,梯4101-1403900按揭:70元/㎡一次性:100元/㎡额外:1%香逸美地54亩90000㎡,梯447-75预计38003月底发售不收取诚意金新加坡花园46亩211499㎡,梯650-1103900诚意金:60元/㎡水岸豪庭——152000㎡——33层,梯6、1040-1203900按揭:30元/㎡一次性:50元/㎡额外:1%米兰春天17721㎡38902㎡——18层,梯470-1304200按揭:130元/㎡一次性:180元/㎡南湖俊景——————33层,梯6、750-130预计4300诚意金:5万优惠100元/㎡㎡326702㎡、33层,梯652-122预计4200诚意金:每日100元南湖郡202亩————32层,梯668-1304000首付50%:50元/㎡一次性:120元/㎡供应特征项目名称产品类型户型结构户型面积供应量推售时间香逸美地首改3房双卫102㎡323月底水岸豪庭首改3房双卫118㎡1323月20日再改3房双卫121㎡66米兰春天再改4房双卫127㎡365月南湖俊景首改3房双卫104-113㎡1325月再改3房双卫132㎡33南湖国际首改3房双卫116-119㎡1286月特征1:争夺更多需求层次,面积控制进入下行通道。首改产品首置面积化:以100㎡3房双卫为代表的总价控制特征。再改产品首改面积化:以127㎡4房双卫为代表的总价控制特征。销售特征项目名称开盘楼栋开盘时间产品类型户型面积(㎡)供应量销售量开盘认购率执行均价新加坡花园5#楼3月4日首改产品三房双卫1093326%38001139922%南湖郡39#楼3月3日1016400%38701106423%1、新增供应特征:改善型产品新增供应明显集中于中、低端首改产品;2、新推产品销售特征:各产品认购率普遍偏低,并未收到市场需求的普遍关注;特征2:改善型产品销售占有率低,价格增长趋势偏弱。在市场价格不断被拉升的同时,改善型产品仍处于低价位徘徊。存量特征项目名称首改物业三房(90-120㎡)再改物业三房(120-140㎡)多改物业四房(140㎡以上)合计汇东阅城290635香逸美地320032蓝鹰美庐01290129新加坡花园12800128水岸豪庭132120144米兰春天025025南湖俊景132330165南湖国际12800128南湖郡12600126合计7071996912特征3:首改产品大量集中,市场竞争集中于此类客户的争夺。存量排序如下,首改再改多改价格特征特征4:首改产品总价浮动相对较大,40-45万元总价为主流供应区域。35万40万45万50万汇东阅城香逸美地新加坡花园45-48万105㎡两房水岸豪庭南湖国际南湖郡36-39万102㎡三房39-42万109㎡三房41-44万113㎡三房43-46万118㎡三房45-48万116㎡三房37-40万101㎡三房41-44万110㎡三房价格特征特征5:高端再改产品的价格集中程度较高,50-53万元总价为主流供应区域。45万50万55万60万汇东阅城蓝鹰美庐水岸豪庭60-63万143㎡四房米兰春天南湖俊景46-49万127㎡三房50-53万138㎡三房44-47万121㎡三房51-53万127㎡四房52-55万132㎡四房