文档介绍：张家港“南湖苑”别墅项目营销策略报告
二零零八年七月十五日
致:张家港省级经济技术开发区
“南湖苑”营销策略性提案
上海上实置业投资咨询有限公司
2008年7月15日
核 心 导 读
第一章:宏观环境
第二章:市场研究
第三章:项目认知
第四章:价格定位
第五章:项目定位
第六章:销售时机
第七章:推广主题
第八章:营销策略
第九章:内部客户
第一章宏观环境
Macroeconomic environment
城市区位
张家港-典型的长三角区域县级市
经济实力强劲,外向型经济特征明显,私营经济发达。
常熟太仓
无锡、苏州
江阴
常州
上海
张家港
沿海和长江两大经济开发带交汇处;
长江沿线最大的国际性贸易商港,中国最大的内陆港口;
全国唯一的内河港型保税区:江苏省张家港保税区和张家港保税物流园区。
2007年5城市经济指标比较
县(市)
规模以上产值
财政收入
地方一般预算收入
累  计
±%
累  计
±%
累  计
±%
张家港
25
常  熟
125
34
60
昆  山
85
吴  江
太  仓
66
2007年已突破1000亿元。
经济稳步发展,与其他同级城市相比,仅次于昆山,远高于常熟;
2007年生产总值已突破1000亿元,;
城市第二、三产业发展迅速,工业化水平由初期的初级阶段进入工业的中期重要阶段。
整体经济情况
私营经济在7年间获得了近56
倍的增长,私营经济成为城市
经济发展的重要推动力;
个体经济占税收总量的约
1/4,成为城市税收重要来源。
大量村办企业、乡镇企业转为私营,使得私营经济在张家港获得迅速发展。
私营经济
张家港-典型的新兴工业型城市
乡镇包围城市,以制造业为代表的工业在城市经济中占绝对优势
城市定位
长三角地区重要的制造业基地
江苏省重要的滨江工业基地
苏锡常都市圈内重要的保税物流中心
城市定位
城市外围以制造业为主的企业成为城市经济的主要来源,商业、服务业的活跃程度远不如工业,一定程度上影响了城市与人口的进一步扩容。
市区
棉纺业
钢铁铸造业
港口保税区
化工
外来企业
物流
定位分布
张家港-经济发展大于城市发展
与经济发展相比,城市规划相对滞后,城区格局小,城市框架未拉开
1962年沙洲县
从常熟和江阴各划出数个公社,成立沙洲县
1986年张家港市
撤销沙洲县,成立张家港市,成为苏州县级市之一。
与常熟、吴江等城市相比,缺乏历史与商业文化积淀,城市格局简单。
城市发展及规划