文档介绍：地业龙珠项目客户定位报告
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谨呈:深圳市地业房地产有限公司
项目定位:
主流工薪大盘
A货豪宅
低密度//景观//稀缺
豪宅
项目属性
30%
-
万科十七英里
85%
9%
19%
16%
100%
销售率
波托菲诺
鸿景翠峰
金地梅陇镇
卓越浅水湾
香蜜湖1号华府
价格
项目
突破价格最敏感区间规避政策风险
本项目经济技术指标:
,
,近600户
二期户型设计已确定,户均180,三期户型深化设计中,户均240
预计2007年10月售卖,2008年4月份入伙
本项目的市场占位:成为真正意义的豪宅
现阶段进行客户定位的目的:
根据客户定位指导项目营销推广的方向,确定项目的形象定位
由于目前产品已基本确定,因此根据产品类型可推导目前项目的主力客户群
根据客户定位指导现阶段的产品打造,如园林设计、立面设计等等
项目阶段界定:产品设计基本确定,进入营销筹备阶段
市场细分:谁是潜在的购买者
识别需求:显性需求及潜在需求
营销方向:制定营销战略及营销计划
本报告重点
回答的问题
本项目客户定位的推导思路:
结合豪宅客户置业特征及项目实际设定本项目客户研究的约束条件
根据约束条件进行深圳高端客户分析,寻找约束条件下的客户细分
锁定目标客户,深度访谈,了解客户需求,进行客户的持续深入研究
,以此作为本项目约束条件设定的基础:
区域/地理位置好
交通便利
业主层次和素质高
社区规模大
周边环境好
房屋质量好
风水好
户型设计好
物业管理好
会所健身娱乐
周边商业生活配套好
教育配套好
升值潜力
价格合适
好用
有面子
升值
区位
交通便利
配套成熟
豪宅片区
风水宝地
热点片区大势所趋
资源
适宜人居
稀缺资源
稀缺资源
产品
户型设计
物管服务
社区形象
户型亮点
稀缺/亮点
价格
高性价比
物有所值
升值空间
深圳高端客户置业关注因素排序
——数据来源:***豪宅项目成交客户调查表
通过对***《豪宅项目成交客户登记表》的统计分析,我们发现豪宅客户置业时在对诸多因素的关注上表现出三大特点,即须满足:好用/ 有面子/ 升值。
,并在此基础上推导目标客户须满足的基本条件:
好用
有面子
升值
区位构面
城市中
深圳龙脉
资源构面
塘朗山脚
城市稀缺
产品构面
规划/立面
户型设计
物业管理
价格购面
豪宅
?
区位:
关键词:城市中/非传统豪宅片区/非未来热点片区
资源:
关键词:城市稀缺山景资源/城市景观/深圳湾
产品:
关键词:高层大平面/高舒适度/高附加值/服务
价格:
关键词:豪宅定位
基于以上关键条件的设定,则本项目客户须满足以下条件:
1、区位:在城市中(关内)寻找真正适合居住的地方
2、资源:对于资源的消费态度是享用型而非炫耀型
3、产品:对于居住的向往是高层大平面而非郊区别墅
4、价格:愿意为居住品质的提升买单,非价格第一敏感
自住型客户需求
本项目客户定位的推导思路:
结合豪宅客户置业特征及项目实际设定本项目客户研究的约束条件
根据约束条件进行深圳高端客户分析寻找约束条件下的客户细分
锁定目标客户,深度访谈,了解客户需求,进行客户的持续深入研究
:
——数据来源:
深圳05-06年世联代理的豪宅项目,具体是:
中信红树湾一期/二期(红树湾片区)、天鹅堡三期(华侨城片区)、香蜜湖一号华府(香蜜
湖片区)、淘金山一期(东湖片区)、万科17英里二期(南澳片区)
——统计时间:
2004-2006年
——样本量:
有效问卷共计约1500份
:置业趋势
未来3-5年是否会考虑置业
下次置业会选择的区域
未来3-5年的置业需求相对比较旺盛, “肯定不会”和“很可能不会”再次置业的客户仅占11%,验证了世联关于高端客户换房周期在3-5年的结论。
高