文档介绍：区域市场动态分析一、项目所在地房地产市场总体供求现状市场宏观环境分析重庆市房地产宏观环境概述重庆市房地产市场相关政策分析房地产投资持续增长,与我市经济发展水平相适应施、竣工面积持续增长,房地产市场进一步成熟商品房销售量增长空置:住宅空置率较低,非住宅空置率超过“警戒线”区域市场中观环境分析区域环境概述区域发展及前景预测区域市场微观环境分析西彭镇及周边区域市场在售楼盘调研市场宏观环境分析1、重庆市房地产宏观环境分析近五年来,重庆房地产的总体形势是:房地产投资持续增长,市场秩序明显好转,交易更加活跃,房地产行业发展趋于成熟,逐步成为我市国民经济的支柱产业。随着城市建设的整体推进和城市整治开发步伐的加快,以及国家宏观政策对房地产业的“关心”,今年第一季度房地产开发以及房地产经济发展趋势良好,房地产业保持持续健康的发展势头。2、房地产市场相关政策分析近段时间,我国宏观政策集中出台,金融相关的紧缩政策,如存款准备金率和房地产开发项目资本金比例上调,土地控制政策——严格用地审批管理,对城镇拆迁进行适度控制。通过对目前我市商品房表现出来的特征分析,反映出我市房地产开发投资资金结构优于全国平均水平,房地产投资完成额与商品房交易额同步增长,商品房价格明显低于全国水平,房价和我市居民收入增长水平协调发展。通过以上因素可以基本判断我市房地产市场仍处于稳定健康的发展阶段,国家调控政策的影响更多是一种预警和引导。作为正在发展的直辖市,重庆的经济建设仍然为重心,宏观政策的调控对我市所起到的更多是支持建设作用。从重庆市领导讲话中,可以看到全市经济稳步增长,房地产建设仍处于发展时期,财政、金融、GDP和投资的协调发展成为全市经济建设的关键,以此营造健康良好的房地产市场环境,保证可持续性发展。2002年1月17日,重庆市地房局正式启动了商品房买卖合同联机备案申请系统,有效杜绝“一女多嫁”问题,使商品房买卖更加“透明”。2002年7月1日,全市正式施行《重庆市主城区路桥通行费征收管理办法》,主城区七桥一隧所有收费卡统一撤除,实行年票收费管理制度。快速推动了城市各个区域版块的房地产开发进度。2002年8月1日起正式实施的《重庆市城镇房地产交易管理条例》,率先在全国以地方法规的形式作出规定:商品房的销售以套内建筑面积作为计价依据。2003年年底,市国土房管局叫停提前放号认购,旨在规范市场秩序。严禁楼盘违规“放号”通告发出后,除了在房地产业界引起较大震动,众多购房者对此也反映强烈。2004年我市将全面推开《两证合一》。即《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》的合二为一,合并后的证书为《房地产产权证》。 “两证合一”后,其验证、调查测绘、三审定案、档案合管等各环节合并,将提高1—2倍的办事效率2005年6月1日《重庆市商品房销售网上签约办法(试行)》开始施行。主城九区内的新建商品房销售从订金协议到商品房买卖合同,都必须在重庆市房地产(行网上签约。2005年6月1日我市开始执行重庆市营业税征收细则。这样,在界定普通住宅、计算购房时间等方面都有了新的规定,从而利用税收手段加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。房地产投资持续增长,与我市经济发展水平相适应直辖以来,重庆市房地产投资完成额稳步攀升,%,涨幅最大,,%,,创直辖以来的最高峰。,超过2000年全年水平,在宏观经济向好的条件下,房地产投资快速增长,与城市建设步伐相一致。2004年,,与上年相比,%,。1997-2004年重庆住宅开发投资情况年份住宅开发完成投资(亿元)住宅开发投资占房地产开发投资比重(%)、施、竣工面积持续增长,房地产市场进一步成熟直辖以来,重庆市房地产施工面积和竣工面积持续增长,分别于2003年达到直辖以来的最高峰,,,%、%。近年来,竣、施工面积比均在27%以上,2003年竣、%,2004年重庆市房屋施工面积5600万平方米,竣工面积1700万平方米。为直辖以来的最高水平,有此可见市场规范化操作得到了较好的贯彻,全市房地产市场进一步走向成熟。1997-2004年重庆市房地产投资运行情况(面积:万平方米