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住房价格波动及其泡沫生成机制研究
庞晓波,邢戬
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吉林大学商学院长春 130012
摘要在住房买卖市场,只有当住房需求为单一消费性需求时,住房价格才可能自动向其均衡价格收敛,而在
投资性需求加入市场后,房价会快速上涨并形成泡沫,一旦由投资性需求完全主导市场,房价上涨速度会骤减且面
临泡沫破裂的风险。但房价泡沫的破裂并非表现为迅速崩盘,而是重新向其均衡价格收敛。本文的实证分析结果
表明,我国住房市场目前已经存在泡沫。住房兼具消费、投资和民生工具等属性于一身,这一特质决定了其价格存
在天然的泡沫生成激励,因此,只有切实施行住房市场供给双轨制,才能从根本上解决高房价带来的经济和社会问
题。
关键词双重属性; 投机; 泡沫; 双轨制
中图分类号 F293. 35 文献标识码 A 文章编号 1005 - 2674( 2013) 01 - 063 - 07
一、引言
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住房市场横跨金融和实体经济两大部门对一个国家的经济发展和社会稳定有着重要影响。随着收入
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水平的提高特别是进入小康社会以来改善居住条件、提高生活质量成为我国居民生活的首要需求。同时
住房还是家庭的重要资产,住房价格波动会诱使家庭对其消费和投资决策进行调整,从而改变家庭的效用函
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数和价值函数。房地产业的产业关联性很强这使得住房市场的发展成为带动整个经济发展的主要力量无
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论在增加就业、促进农村劳动力转移还是在拉动消费和投资等方面都起到了重要作用。更重要的是房地
产市场的高利润率和低风险性会吸引大量投机资金,从而容易将房价波动风险传导到银行等金融机构,威胁
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金融稳定比如 1997 年东南亚金融危机和 2007 年美国金融危机的导火索都是房价泡沫。由此可见房价波
动对宏观经济的稳定发展、微观主体的经济行为以及金融稳定都具有不可忽视的重要影响。
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住房是必需的耐用消费品也是有形的投资品更是民生工具其他任何商品都无法同时具有这些属性。
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这些属性间的相互作用导致了住房价格必须由供求规律、投资者行为和政府行为来共同决定因此表现出
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不同于其他商品的特征。当房价较低时住房市场以消费性需求为主政府会鼓励购房此时房价主要由供
求规律决定随着投资性需求逐渐加入市场,房价开始上涨,此时住房市场中消费性需求与投资性需求并存,
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政府会相机抉择出台调控政策此时房价由供求规律、预期和政府决策共同决定当房价过高时消费性需求
被完全挤出,投资性需求主导住房市场,政府会抑制住房投资,这时的房价由投资者预期和调控政策力度决
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定。可见影响房价的主要因素会随着房价变化而变化对于房价的这种特殊决定机制多位学者从不同角
收稿日期 2012 - 07 - 13
基金项目教育部人文社会科学重点研究基地重大项目 10JJD790033 国家社会科学基金重大项目 10ZD8L006
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作者简介庞晓波 1955 - 男长春市人吉林大学商学院教授博士生导师主要从