文档介绍：深圳中原物业顾问有限公司
2007年1月
谁会为老宝城旧改项目买单?
——宝城22区项目定位报告
当获邀参与贵司新安22区旧改项目销售策划代理的时候,中原宝安事业部全体同仁荣誉使命感油然而生。
这种荣誉使命感主要来源于项目自身属性特点——旧城改造,以及我们市场分析后做出的判断——项目价值弹性空间很大。这个时候,我们不仅仅要对项目负责、对发展商负责、对区域负责、更要对社会负责。
前言
前提:项目销售周期08-10年
谁会为老宝城旧改项目买单?
08年,项目价格思考?
08年,项目客户思考?
一、市场现在价格?
深圳市场概况——连续四年供不应求,供需矛盾加剧
需求持续增加,但06年供应量太少,导致需求量被迫减小。
自2002年以来供应量持续下降
自03年开始,供需比小于1,致使供需矛盾大大加剧。
深圳市场概况——“地荒”、“房荒”, 令价格大幅上扬
连续四年供需矛盾加剧是导致房价飞速上涨的直接原因。
2005年深圳房价涨幅达18%
2006年涨幅高达30%,每平米涨价超过2000元,全市均价突破9000元。
深圳西岸(新中心区)
滨海新城
碧海中心区
海滨居住区
新安西乡老城
成熟居住区
片区是新规划的滨海新城;
目前以中高档产品供应为主,三房、四房偏大的户型占据市场主导地位;
主要以宝安本地客户为主,关内客户比例逐步增大
片区整体环境较零乱,治安状况较差;
客户主要为西乡本地客户;
土地储备丰富,是未来开发的热点区域,入市量较大,物业形象档次将会有较大提升。
工业厂房和居住区混杂,城市形象差
片区对新安、西乡及领近各镇的客户有强势吸纳能力;
发展成熟,可开发土地日渐稀少,房地产开发开始启动旧城改造。
宝安中心组团——房地产格局
自2004年12月底,天悦龙庭5500元/㎡拉开宝安中心区住宅大幕后,各楼盘价格持续上扬,并分别在2005年3月、7月、11月,2006年3月、9月、11月呈跳跃式增长。
截至2006年12月,宏发领域已报出了13000的高价
丽晶国际
幸福海岸I
深业新岸线I
尚都I
天悦龙庭II
金成时代
金泓凯旋城I
尚都I
尚都I
金泓凯旋城I
金泓凯旋城I
西城上筑
5500
5300
5600
6000
5250
5500
6380
6500
6150
6650
6900
7100
7400
5600
金泓凯旋城I
5900
金泓凯旋城I
7500
风临州
12月
1月
2月
3月
4月
5月
6月
8月
9月
11月
12月
2月
4月
6月
10月
西岸观邸
2004年
2006年
2005年
天悦龙庭I
9月
9500
12月
13000
凡尔赛宫
10500
新中心区区间价格
宏发领域
区间价格:10000-13000元/㎡
数据来源:中原深港研究中心
代表楼盘:宏发领域物业地址:宝安区新湖路与创业路交汇东面区间占地面积:总建筑面积:168000平方米总户数:13542006年,宝安中心区楼盘价格的不断上扬,宏发领域要做其阶段性价格领导者的姿态也路人皆知。2006年12月,随着其销售中心和样板房的陆续开放,楼盘喊出了13000的高价
新中心区典型楼盘
碧海中心区区间价格
富通城一期I
4200
4500
5000
5100
5200
5800
1月
3月
4月
5月
6月
8月
9月
11月
12月
2月
4月
6月
富通城二期
2006年
2005年
9月
6300
7700
绿海名居
6400
富通城三期
圣淘沙二期
6800
富通城一期I
富通城一期I
圣淘沙一期
富通城一期I
富通城一期I
4800
5300
10月
11月
富通城一期,自2005年1月起入世以来, 以碧海中心区价格标杆自居,其价格从4200元/㎡持续上扬,并在2005年5月、10月;06年5呈跳跃式增长。
截至2006年12月,最高价达8200元/㎡
12月
8200
富通城三期
区间价格:7200-8200元/㎡
数据来源:中原深港研究中心