文档介绍：新度假生活
龙熙项目第一阶段研究报告
写在前面
伟业顾问非常荣幸为龙熙地产提供龙熙酒店二期地块及南侧综合地块的市场定位和产品定位顾问服务,我们将本着客观、专业的工作原则,通过详细的调查和研究来提供此次顾问服务。
龙熙酒店二期及综合用地项目,是龙熙地产品牌在进一步升级和沉淀的关键项目。尤其在目前房地产市场举步艰难的时候,如何找好自身立足点,把握整体形势,给出合理的定位,成为了项目前期工作的当务之急。
本项目两个地块所处区域近期处于高速的发展变化过程中,其原因主要来自区域产业规划和交通条件改善带来的成熟度的逐步提升,这种变化主要表现在:
1)区域特征由远郊区到城市边缘区;
2)客群主体由纯第二居所客户逐步过渡到第一、第二居所客户兼有;
因此,本项目的定位一定要具有前瞻性,与未来的区域发展状况相匹配。
——伟业顾问 2009年4月13日
项目基本概况——区位
北京市大兴区庞各庄镇
南六环外,京开高速以西
龙熙顺景度假酒店园区附近
项目基本概况——地块指标及开发商预期
A地块——
用地性质:商业用地,使用年限40年
占地面积:
容积率:—2
B地块——
用地性质:综合用地,使用年限50年
占地面积:
容积率:—2
京开高速
瓜乡路
酒店二期
天堂河
A
B
开发商预期
居住类物业
销售,回款
项目基本概况——开发商
升级的未来
开发商愿景:希望通过借势酒店二期的开发,运作相关的住宅项目来平衡资金收益。
专题研究:公建产权性质用地开发项目研究
星牌集团
北京星牌伟业体育发展有限公司
北京星宇木业有限公司
龙熙顺景房地产开发有限责任公司
北京龙熙温泉度假酒店
体育产业、房地产、家居、酒店及高尔夫
项目特性
1、距离城市中心区远
位于南六环外,距离北京城市核心区和大兴核心区黄村均有一定距离,可通过京开高速可便捷到达,未来亦有地铁规划,但现状公共交通设施缺乏
2、中低密度社区
依托五星级度假酒店和高尔夫球场,以及周边低密度地产项目,整体大社区有低密度居住氛围,内部环境好
3、地块规模中等
与同类区域低密度项目相比,两个地块规模属中等,但所处的龙熙大社区具有大盘气质,可适当借势
4、非居住用地性质
非居住用地如要开发居住类物业,在定位、设计、开发及后期销售及实际使用中均存在一定的风险
5、区域认知度较低
龙熙温泉度假酒店虽已形成一定的认知度,但区域房地产开发起步较晚,非热点区域,整体认知度较低
项目研究体系
根据伟业顾问的定位三角形,我们将定位分解成三大要素,然后进一步将各要素分解成若干子问题,一一研究回答并向上回溯,从而形成最终结论。
现状特点
区域人口构成
在售项目客户情况整体分析
独墅逸致项目客群分析
孔雀城项目客群分析
未来趋势
区域产业规划及交通规划
产业及规划对客户的影响
对区域客户构成的动态预测
目标客户
典型客户深访调研
1
现状价格
区域整体均价水平
主流产品的单价/总价水平
增长空间
典型项目的价格跟踪分析
区域价格未来涨幅判断
结合客户的品牌价值分析
其他影响因素
开发商分析
政策分析
对应户型的总价/单价分析
结合产品的价格分析
2
市场接受什么
市场供应产品整体分析
典型竞争项目产品分析
主流产品分析
产品变化趋势
用地支持什么
区域规划解读
区域价值分析
地块微观条件分析
共建产权住宅及主题绿化专题分析
3
客户
产品
价格
客户来源
客户分类
需求特征
核心竞争力
规划
风格
面积及配比
其他可能的亮点
整体均价
不同产品定价
附加价值界定
项目成本及开发商利润预期
项目报告框架
基础研究
宏观经济
市场大势
政策变化
区域规划
地块条件
市场竞争
项目定位
基本假设方案
整体定位
客户定位
价格定位
产品定位
开发策略
专题研究
公建产权住宅专题
低密度酒店专题
主体绿化公园和专题
参考案例专题
综合研究
SWOT分析
经济测算
方案初排
案例分析
设计跟进
设计任务书
对设计公司规划及单体方案评价及从市场角度提出调整建议
第一阶段
第二阶段
第三阶段
龙熙度假酒店二期及南侧综合用地项目
第一阶段工作汇报
第一阶段工作目录
一、大势分析
1、宏观经济大势
2、北京房地产市场大势
3、政策大势
二、区域规划
1、大兴区域规划
2、大兴区域经济
3、区域资源优势
4、区域发展前景
三、地块条件
1、地块指标及现状
2、地块小交通条件
3、周边环境及物业
4、地块特征及价值
公建产权住宅专题研究
主体绿化公园专题研究
四、竞争市场
1、同类竞争区域市场特征
2、区域市场供应特征
3、重点项目案例
4、客户主体及需求特征
低密度酒店专题