文档介绍：房市金碟-2008最有价值房产策划1000案
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2008-4-15
1
谨呈:湖南大韵置业投资有限公司
:[2005]GW54
长沙金外滩项目
整体定位与发展战略报告
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2006.
项目研究工作阶段划分
至今工作
2005/11/14
2005/12/07
工作
第一阶段(中期)
项目整体定位与发展战略
•长沙市宏观经济背景研究
•长沙市房地产市场调查与分析
•长沙市消费者市场调研
第二阶段
启动区定位与物业发展建议
第三阶段
项目营销战略与策略
•项目的优劣势分析和地块价值挖掘
•城市新中心案例研究与借鉴
•综合体案例研究
•滨江豪宅案例研究
•项目经济测算
最终
成果
•长沙房地产市场调查分析结果
•项目的市场定位与发展战略(终稿)
本报告是严格保密的。
3
项目解析与问题界定
客户目标
矛盾
项目约束条件
现实市场情况
发现问题
解决问题的思考
方向
本项目的解
决思路
本报告要解决的
关键问题
项目属性界定
本报告是严格保密的。
此类项目的一
般解决方案
4
项目约束条件:高昂的地价意味着金外滩项目不能走常
规的发展道路,项目成功的关键在于解决以下三个问题
地价
拆迁成本
+
10亿元
•目前长沙市场上滨江住宅最高卖到4500
元/平米
•本项目高昂的地价成本使得每平米开发
成本达到4500元以上
容积率4
容积率5
总建筑面积
•如何突破区域价格是项目成功的
关键
楼面地价
2843元/M2
2274元/M2
•如何提高容积率,加大开发强度
是项目成功的关键
•住宅利润空间较小,如何挖掘潜
开发成本
5628元/M2
4584元/M2
本报告是严格保密的。
在的商业价值是项目成功的关键
5
项目约束条件下客户目标与现实情况的矛盾(一)
目标
项目开发周期≤ 5年
现实情况
市场上江景楼盘的年销售速度
景秀江山创远景园
江岸锦城
沁园春
2万m2
•年销售量约1010万平米
矛盾一:项目年销售量约是周边楼盘的3倍
本报告是严格保密的。
6
二、三)
8~10亿
5500元
25000元
50%,商业均价超出周边约
项目约束条件下客户目标与现实情况的矛盾(二、三)
目标
税后开发利润:8~10亿
•住宅类均价达到5500元/平米
•商业类物业均价达到25000元/平米
•商业类物业面积要达到1010万平米以上
现实情况
市场上江景楼盘和周边商业实现均价
• 2005年华盛新外滩项目江景住宅均价3700
元/ m2
• 2005年项目周边商业均价19000元/ m2
商业量
•远远大于常规城市项目的商业体量,经营
和销售都将面临较大的市场压力
矛盾二:住宅均价超出周边楼盘约50%,商业均价超出周边约30%
矛盾三:本项目1010万平米以上的商业量与常规城市项目商业体量的矛盾
本报告是严格保密的。
7
项目约束条件下客户目标与现实情况的矛
盾意味着:
金外滩项目不能走常规发展道路,不能跟随市
场,不能成为老商业中心的补充者
而是必须突破区域,创造一个新的市场
本报告是严格保密的。
8
项目解析与问题界定
客户目标
矛盾
项目约束条件
现实市场情况
发现问题