文档介绍：第 36 卷第 6 期武汉大学学报
信息科学版 V ol. 36 N o. 6
2011 年 6 月 Geo matics and Informat ion Science of W uhan U niversity June 2011
文章编号: 1671
8860( 2011) 06
0747
05 文献标志码: A
顾及地价空间分布规律的城市基准地价
以价定级方法研究
王
伟1
漆
炜1
陈能成1
杨国诚2
( 1
武汉大学测绘遥感信息工程国家重点实验室, 武汉市珞喻路 129 号, 430079)
( 2
上海房地产估价师事务所有限公司, 上海市崂山西路 201 号, 200120)
摘
要: 提出了一种城市基准地价以价定级方法。该方法用矢栅混合模型划分评价单元, 对地价样点进行趋
势面分析筛选, 使用最短路径距离代替欧氏距离对地价样点进行空间插值, 叠加分析后得到各评估单元的指
标地价, 用其代替传统的因素综合得分对基准地价评估区域分等定级, 同时测算出各级别基准地价。以上海
市为例对该方法的实用性进行了验证。
关键词: 地价样点; 趋势面分析; 最短路径; 空间插值; 基准地价; 以价定级
中图法分类号: P273

基准地价评估多采用多因素法确定土地级趋势面分析, 剔除样点异常值;
用样点间的最
别, 以级别内土地交易样点地价的平均值确定基短路径距离代替欧氏距离来判断样点间的位置关
准地价[ 1] 。单纯根据土地因素条件差异评价、划系;
通过空间插值将地价分布延伸到整个城市
分土地级别, 容易造成土地级别与基准价格之间土地空间, 进而得到各地价评价单元的平均地价
的矛盾。现有文献探讨了以价定级的评估方水平;
根据地价评价单元平均地价水平的分布
法[ 2
4] , 文献[ 5~ 7] 最早将最短路径距离引入多因特征, 确定各个土地级别相对应的平均地价区间,
素法的土地定级估价。本文在文献[ 7] 的基础上将处于同一地价区间的相邻单元归并, 形成初步
提出了顾及地价空间分布规律的城市基准地价以的各类用地级别;
依据各级别内地价评价单元
价定级方法。该方法考虑了阻隔地物对于地价空的面积加权平均值确定该级别的基准地价。
间分布的影响以及不同类型道路通达性的不同, 1. 2
评估单元
将基于交通路网的最短路径距离引入到对地价样本文提出了一种考虑现象空间分布特征的评
点的空间分析中, 进行基准地价评估, 在样点的剔价单元确定方法, 即面状矢量单元和规则格网单
除与土地评价单元的划分上有所创新。元相结合的评价单元。以规则格网作为指标地价
的载体和基本评价分析单元, 以矢量面元作为叠
1
方法原理加分析和区域综合评价的评价单元。
1. 3
样点间最短路径距离
1. 1
基本思想土地交易实例样点为点状要素, 规则格网作
由于不同用途土地利用在空间上的不可重复为基本评价分析单元可由格网中心点表示, 因此
性, 按照用地类型进行城市土地分类定级时, 必然本文主要关注点到点之间的最短路径距离。
会出现一些基本地价区段无此类地价信息的情大城市往往是包含地铁、高架路、隧道、桥梁
况, 可以采用空间插值来解决此问题, 其主要任务等的立体交通路