文档介绍：2006年徐州市市区
基准地价更新报告
徐州市国土资源局
中国矿业大学
2006年10月
目录
前言 1
第一部分基准地价更新成果汇总 2
1 2006年6月30日基准地价 2
2基准地价内涵说明 3
3主要商业街道路线价 4
4住宅用地区片价 5
5工业用地区片价 6
第二部分 2006年基准地价测算结果合理性分析 7
1 与近2年徐州市区实际土地出让价格的比较 7
2 与房价的比较 8
3 2003-2006年基准地价比较 11
4 与苏北地区的比较 13
第三部分徐州城市地价监测报告 15
1城市地价状况 15
2 城市地价与土地供应的协调状况 16
3 城市地价与社会经济发展指标的协调状况 17
附录一 2006年基准地价更新技术报告 20
1 基准地价更新的必要性和依据 20
2 基准地价更新技术路线 21
3 数据整理 22
4 数据处理 27
5 2006年基准地价评估结果 30
附录二徐州市区土地分类定级技术报告 36
1 分类定级的依据 36
2 分类定级对象的确定 36
3 土地级别变化的定性分析 37
4 分类定级技术路线 43
5 商业用地定级成果及其合理性分析 46
6 住宅用地定级成果及其合理性分析 63
7 工业用地定级成果及其合理性分析 79
8 综合定级成果及其合理性分析 85
附录三徐州市市区基准地价修正体系 89
1 容积率修正系数表 89
2 使用年期修正系数表 90
3 土地开发程度修正系数表 91
4 地价楼层分配系数表 91
5 基准地价修正系数表 92
附录四徐州市市区地价动态监测网络建立技术报告 125
1 地价监测点的设立原则 126
2 监测范围的确定 126
3 用地类型的划分 127
4 地价区段的划分 127
5 地价监测点的设立 129
附录五徐州市市区基准地价构成与量化研究 130
1 基准地价“1+1”构成分析 130
2 基准地价构成的量化 133
3 基准地价应用模型的建立 135
附录五 2006徐州市区基准地价更新课题组成员名单 136
附录六验收审查结论 137
前言
我市市区基准地价体系始建于1994年,并由我省统一公布于1997年。2000年又进行了全面调整更新。这两次均以《城镇土地定级规程》(试行)为依据,进行的是综合定级。2002年国土资源部要求全国所有城镇开展城市土地价格大调查工作,省国土资源厅将徐州市列为实施分类定级估价的5个城市之一。2004年我市首次依据《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2001)完成了分类定级成果,全面更新了基准地价体系,同时建立了地价监测网络。
近年来在经济持续快速增长、房地产业迅猛发展的大背景下,我市地价整体水平不断上涨。据徐房指数报告,近三年城市商品房价格平均上涨幅度已达到50%以上,而地价在诸多影响因素中是不可忽视的一项。各类用途土地出让价格较以往有较大幅度上涨,更直接地表明了这一现象。另外,随着土地市场的不断发育,各种形式的市场交易行为较以往激增,城市各类土地价格分布与变化规律由此趋向复杂化。为客观真实反映我市市区地价总体水平及其分布规律,科学引导土地利用和流转,提高土地优化配置与高效利用水平,有效实施土地宏观调控,进一步加强地价管理工作。我们又进行了新一轮的基准地价更新。以期应用到土地管理工作诸多方面,同时有效服务于社会各界。
此次更新工作依据《中华人人民共和国房地产管理法》的有关规定、省厅《关于加快我省城镇基准地价更新调整工作的通知》要求以及《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2001)、《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)进行。
本次工作的主要内容是更新基准地价。除此之外,还完善了我市市区地价动态监测体系,调整和充实了监测样点,使之分布更加合理,为今后编制地价指数,高效、便捷更新基准地价体系奠定了基础。
徐州市国土资源局与中国矿业大学联合组成2006年徐州市区基准地价更新课题组,双方通力协作,合理分工,完成了此次更新工作。
课题组
二00六年十月
第一部分基准地价更新成果汇总
1 2006年6月30日基准地价
表1 2006年6月30日徐州市区商业用地基准地价表
级别
用途
一级
二级
三级
四级
五级
六级
七级
八级
商业
元/m2
5510
4205
3160
2365
1315
930
585
345
万元/亩
住宅用地基准地