文档介绍：房地产价格需求影响因素
实证分析
房地产价格需求影响因素的实证分析
摘要:本文在一个简单需求模型的基础上,利用1991~2005 年全国数据分析了中国房地产价格受需求影响的问题。实证结果表明: 在房地产价格不断增长的今天,从需求方面来看,除了人们对房屋的居住需求以外,还有投机的需求包含在内。而在影响房屋需求的诸多因素当中,人均可支配收入,人口数量以及人民币的汇率的变动对房地产价格的影响比较显著。在需求方面,居住的需求是人们正常的需求,可以促进房产业的健康发展;但是过度的投机需求就会使房产泡沫越吹越大,给整个会带来不利影响。
关键词:人均可支配收入人口密度汇率需求投机房地产价格
导言
房地产业在中国的发展正在经历一条从不太成熟到逐渐成熟的曲折的周期性成长之路。改革开放以来,房地产业进入复苏阶段,1992 -1993 年全国范围出现房地产热,随着紧缩性宏观政策的实施,房地产业进入收缩阶段。经过随后几年的消化吸收,并以1996 年将住宅建设作为经济增长点、1998 年取消福利分房等政策为标志,中国房地产业进入相对稳定的发展时期。近几年,房地产市场的发展主要体现在住宅市场的快速发展上。而自1999 年实施住房货币化改革以来,房地产市场变得越来越繁荣,事实上房地产市场的发展已成为几年经济低潮之后新一轮经济增长的发动机。但随着房地产市场的繁荣,房地产市场却似乎在脱离我们的控制。房地产市场的繁荣一方面带来经济增长,但另一方面高昂的房价又阻碍了许多百姓实现居者有其屋的愿望。对房地产市场的学术研究也越来越多地见诸于各类学术杂志,这些研究多集中在房地产市场的泡沫、投机、政府和开发商行为等方面。
在华晓慧(2005)房地产泡沫实证分析当中提到了人们的投机因素对房产泡沫有推动作用,但只是从人们的收入以及银行的房贷诱使了投机需求的不断扩大。而张万福在对人民币升值对房地产价格影响的文章中提到了,人民币的升值刺激人们将房屋作为投资的替代品。他说因为升值带来了收入效应和财富效应,使人们的可支配收入增加了,对房屋的需求也相对提高了。在一方面,升值还将吸引海外的“热钱”不断涌入国内的房地产业。
但是综合来看,多数的文献都只是从投机或者说影响因素的某一个方面来分析房地产价格的变动情况。本文在以前的基础上,综合了需求方面的各种因素,包括收入,物价指数,人口密度和汇率方面,建立一个初步的需求模型,从需求方面分析价格的影响因素。
实证分析
1、模型的初步假定
虽然在经济学中价格的影响是供给与需求的平衡结果,但是在现实的社会中平衡的状态并不存在。所以我们就从需求单方面分析,需求的增加对价格的推动。
而房地产是又是一种特殊的商品。从居民需求角度看,衣食住行是居民的最基本需求,房屋是生活必需品。尽管房价高,老百姓仍要买房购房。这种居住需求,是房地产业健康发展的基础。房地产的特殊性还在于房地产投机需求。由于城市化的进程,城市土地增值使得地产价格上升,房地产便成为极好的投资品,除满足居住需求以外,还可以使资产保值增值。我们把这种保值增值和投资而购买房地产的需求统称为投机需求。
由此可见,与其它市场相比,房地产市场存在着明显的特殊性——双需求,即房地产市场同时具有居住需求和投机需求。居住的需求体现在人们可支配收入的多少、物价指数的大小以及家庭人口的多少。所以在变量的设定上,我们选取了零售商品价格、CPI、人均可支配收入、人口数量和汇率这五个因素。想从两个需求同时入手,分析人们需求影响房地产价格的程度。
变量的假设:X1——人均可支配收入
X2——人口数量
X3——汇率
X4——零售商品价格
X5——CPI
Y——房地产价格(每平方米的单价平均值)
2、数据的选取
在数据的选取上,基本都是查阅的中国统计局网站。在零售商品价格以及CPI的数据可能已经考虑了通货膨胀的因素。而在房地产的价格数据的寻找中,因为每平方米的单价会因为地区的差异而呈现很大的变化。所以我们索性将全方米单价做一个简单的算术平均。数据如下:
每平方米商品房销售价格--Y
城镇居民家庭人均可支配收入绝对数(元)---X1
年底人口数(单位:万人)--X2
汇率(100美元折合人民币/元)--X3
商品零售价格指数--X4
居民消费价格指数CPI--X5
1991
115823
1992
117171
1993
118517
1994