文档介绍：房地产金融风险影响宏观经济安全的相关研究
———兼论我国房地产金融潜在风险及政策建议
中国工商银行上海市分行管理信息部课题组
[摘要]房地产金融风险的发生会引发全社会投资与消费的大幅减少,进而影响宏观经济,对经
济增长和金融稳定产生负面影响。当前我国房地产金融风险主要为:土地储备贷款存在的隐性风险、房
地产开发贷款风险、个人住房消费贷款违约风险以及房地产金融的宏观信用风险。为防范房地产金融
风险,维护我国宏观经济安全,本文认为中国要借鉴房地产市场成熟国家经验,建立完善的房地产金融
风险预警系统;建立健全房地产金融市场和监管体系,引导金融机构不断提升房地产信贷风险管理能
力;完善房地产宏观政策体系,保持房地产市场供需结构平衡,引导房地产市场持续健康稳定发展。
[关键词]房地产市场;房地产金融;房地产金融风险;宏观经济安全;风险管理
[文章编号]1009-9190(2010)03-0013-08[中图分类号];[文献标志码]A
2008年9月份以来,美国次贷危机愈演愈烈,将全球经济拖入金融危机和经济衰退的泥潭。实践证明,房地
产金融风险的产生和扩大将严重影响国家的宏观经济安全。本文从房地产金融风险的形成机制和传导机制入
手,从理论分析和国际经验借鉴两个角度理清房地产金融风险对宏观经济安全的影响机制,然后运用详细的实
证数据分析当前我国房地产金融的发展现状和金融风险的集中表现,最后提出防范房地产金融风险、维护我国
宏观经济安全的政策建议。
一、房地产金融风险影响宏观经济安全的传导机制及影响机理
(一)有关的概念界定
本文所指的房地产是房产和地产的总称,即包括土地、建筑物及由此衍生出来的所有权,是国家政策许可
的,企业、个人可以投资的房地产,是房屋与土地在经济关系方面的体现,属于资产范畴。本文所指的房地产业
是从事房地产业投资、开发、建设、经营、租赁、抵押、信托、维修以及装饰等经济活动的产业部门,是国民经济产
业体系的有机构成部分,是第三产业的重要组成部分。房地产业在国民经济中占有极其重要的地位。
房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关
金融服务的一系列金融活动的总称。其基本任务是运用多种金融方式和金融工具等筹集和融通资金,支持房地
产开发、流通和消费,促进房地产再生产过程中的资金良性循环,保障房地产再生产过程的顺利进行。
房地产金融风险是指银行为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中,由于受各种不确定
因素的影响,使银行的实际收益与预期收益发生背离,从而蒙受经济损失的可能性。房地产金融风险具有社会
性、扩张性、可控性和周期性等几大特征。
(二)房地产金融风险影响宏观经济安全的传导机制
从房地产本身发展特点来看,房地产市场引发金融危机、影响宏观经济安全的传导过程见图1。在泡沫形成
期,外部环境的变化使得房地产市场逐渐被激活,银行逐步加大对其投入,房地产市场逐步步入繁荣,市场泡沫
开始萌芽。房地产市场重大变化往往起因于某些改变了盈利机会的事件,如降低利率、减少税种、降低税率、制
度变迁、金融创新、城市化进程加快、人口增加、房屋拆迁、交通改善、国家刺激消费、政府实施鼓励购房的政策等,使得一部分收入较高
且偏好风险的人从政府的
行为中找到了购房的理由
和信心,进入房地产市场,
市场逐渐被激活,由此掀
起房地产市场的第一个波
浪。随着这部分投资者在
第一波浪中获利,在示范
效应的作用下,处于观望
状态的投资者进入房市;
同时,那些旨在投机的人
也开始进入房市,投机者
的加入大大推进了房地产
市场的繁荣,也引发商业
银行将大量贷款快速投向
房地产。随着房价的持续
高涨,当房价超过市场的
基本面决定的实际支付能
力时,房地产泡沫也就形
成了。
在泡沫膨胀期,利好
的市场前景吸引着更多的购房者进入市场,并产生“羊群效应”,同时引发金融机构对房地产信贷的非理想扩
张,房地产泡沫就此形成。利好的市场前景吸引着更多的自用购房者开始进入市场,社会的潜在自用需求者绝
大部分都被激发出来,同时也有更多的投机者进入市场,以获得更大的盈利机会。另外,银行等金融机构为了追
求利润最大化,不断加大对房地产的信贷投放,引发房地产价格一路高涨,出现市场“非理性繁荣”。同时上升阶
段的“羊群效应”也开始大规模出现,每个人都跟随大众走,同时根据自己的热情和判断做出投资决策。实际上,
所有人的热情和判断的基础都是一样的,都是根据周围其他人的行为而定,于是,房地产市场中的泡沫被越吹
越大。房地产市场从一个兼具消费性质的投资市场变成了一个投机市场。
在泡沫破裂期,随着房地产