文档介绍：TO:
华润置地(武汉)有限公司
CHINA RESOURCES LAND LIMITED
华润置地·凤凰城营销策略报告
武汉德思勤房地产顾问有限公司
TASKIN PROPERTY CONSULTANT (WUHAN) CO.,LTD.
目录
一、市场基础背景分析 1
1
(核心区)竞争分析 2
5
二、营销策略 7
7
8
10
三、分线索营销执行 12
12
14
16
18
22
26
一、市场基础背景分析
谨慎乐观
根据媒体调查和观点显示:尽管在多数人认为房价偏高情形下,超过半数的武汉市民仍认为房价将小幅上扬,认为武汉楼市将健康发展。(详见http://house./lpdp/);同时2004年开工面积增长大于竣工面积,土地市场大幅放量、投资迅猛增长等均说明后续竞争将更激烈,价格增长速率将趋缓;
品牌争峰
随新世界、万科、耀江、金地、复地、顺驰、保利等品牌公司前后进入后,九龙仓、华润、联想、世贸、金都、珠江、爱家等知名公司相继进入武汉地产领域,和黄、绿城、仁恒、华侨城等巨头均拟定介入,连同市场上有一定实力的本土地产开发公司福星惠誉、地产集团、天时等将极大地提升竞争层次和格局,提高产品素质,表明中高端高素质产品将成为市场主流;
核心回归
政府认识到武汉城市离散型和无中心状态将影响城市长期发展(全国专家研讨《武汉城市总体发展战略规划》会议中,众多方案均说明此点),城市内环旧城整体改造力度加大,交通路网正持续改良,核心区域地块市场公开,希望联动三镇,打造城市核心区,而品牌开发商介入和中产阶层存在将使中心城区价值得到实现和提升;(附件:《2005目光聚焦核心区》)
武昌复兴
相较汉口而言,武昌城区未开发地块和旧城区域更多,待入市项目主要集中在江南区域,代表武汉文化高地的精神领袖,武昌城区有城市的光荣,但商圈没落、人口外流等现象使武昌城区离散化现象更加严重;而规模庞大的城市改造、交通改造和规划连同良好的教育资源、配套将把武昌城区复兴口号将提上议事日程;
规范运作
政策面和客户面的逐步成熟,将推动整个市场的规范化运作;加息、土地政策透明化,行业管理政策逐步增强,置业与房地产竞争门槛提高将促使市场竞争质量和运作规范化程度提升;
(核心区)竞争分析
(1)2005年武昌内环市场竞争特点:
从区域分布特点来看,2005年武昌高端市场的供应将大大超越汉口和汉阳,成为武汉高端住宅市场竞争的主战场。整体新盘供应将呈现以下特征:
入市晚,主要集中在8月之后的年底陆续入市;
规模大,大都超过20万平方米,以高层住宅为主;
提价快,销售均价预期大都超过5000元/平方米;
品质高,大多为境内外大牌开发商斥巨资兴建;
区位优,主要围绕在武汉内环线附近分布;
景观好,充分利用武汉密布的湖泊或江景资源;
(2)武昌内环(核心区)竞争楼盘分析
核心区目前在售楼盘(江南明珠、梦湖水岸、都市经典、滨江国际)届时按目前消化速度将消化殆尽,潜在楼盘(总量约合300万平方,05年入市将为100万左右)将成为竞争主力;
东湖天下
金都花园
城开项目
统建中北
福星沙湖
美林青城
爱家项目
御庭苑
开发商
天时物业
浙金都
地产集团
地产集团
福星惠誉
广州珠江
上海爱家
天时物业
规模
22万M2
28万M2
10万M2
28万M2
65万M2
40万M2
60万M2
20万M2
类型
高层、联排
高层
高层
未定
高层、联排、多层
小高层
小高层
高层
区位、景观
梨园广场/东湖
积玉桥/长江
积玉桥
中北路/东湖沙湖
沙湖/长江
东湖新城
东湖新城
长江/积玉桥
预均价
7000
6000
4500
5500
5000
4000
4000
6000
推售时间
-7
-6
其他竞争项目和小潜在地块(不完全统计):武汉双环:岳家嘴地块,建筑面积30万;武汉高科:三角路地块,;团结村地块,建筑面积13万;美城地产:三角路地块,;宏源地产:秦园路地块,;鹏大地产:余家头地块,建筑面积6万;团结地产:团结村,