文档介绍：深圳市轨道交通三期投融资方案 专题研究工作建议汇报
深圳市市政设计研究院有限公司
2011年12月
研究专题初步理解
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专业章节分包单位及人员配备
专题工作内容细化
时间进度安排
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汇报主要内容
专题 理解
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深圳市从2004年开始就着手研究城市轨道交通建设运营投融资体制机制方面的改革和创新。BT及PPP模式在深圳地铁一、二期工程中运用和实践有效缓解着政府资金投入的压力,但“地铁+物业”模式运用和效果的发挥明显滞后,目前该模式仍停留在理论研究阶段,对实践指导作用较弱,因此本项目(三期工程项目投融资方案)研究工作具有重要意义,能够真正将理论和实践结合起来,构建出物业开发反补地铁建设的发展模式,促进地铁建设与物业开发之间的资金互补的良性循环形成。
目前“地铁+物业”模式实践仍然受到政府规章制度、金融市场融资形式特性及土地开发模式、开发权获得等综合因素制约,因此我们认为本专题研究核心关键点在于以下5个部分:
1、梳理政府部门间关系,落实土地获取方式及时间进度等得制度保障基础
2、上盖空间开发资源开发模式及转资本金方式
3、上盖空间资源开发时序和地铁建设运营资金需求拟合分析
4、利用上盖资源开发,拓展其他融资渠道
5、多角度风险控制及应对计划
关键点一:梳理政府部门关系,为地铁上盖资源获取提供制度上和时间的保障
借助上盖空间资源开发模式研究
协调政府部门关系
市政府
规划部门
交通部门
……
保障地铁集团在用地规划指标、土地使用权及开发权等方面获得制度及时间上的支持
地铁建设资金需求
物业资源资金贡献
关键点二:上盖空间资源的开发模式及资本金贡献方式
大量上盖资源开发,明确各地块的价值贡献度及贡献方式,通过合理的开发模式组合(即:一、二级开发、物业持有等)方式形成稳定的现金流供应,保证地铁建设及后续运营的成功。
一级开发(平台建设)
二级开发(物业开发)
一、二级联动开发
合作开发
企业债券
银团贷款
上市融资
t
对地铁沿线上盖资源进行分级(开发模式和贡献方式)
形成稳定、持续的现金流供应
开
发
模
式
贡
献
方
式
目前上盖资源地价转资本金的操作方式是采取政府空转形式完成,土地转资本金支持地铁前期投入在时间存在一定的滞后性
资本金来源方式需进一步拓宽,如土地收益分成、上盖资源BT或开发商直接参与投资都可进行探讨和研究
沿线上盖物业一并纳入地铁工程BT范围招标。
地铁集团摘牌上盖空间用地,政府下达地价直接转资本金批文。
BT方支付地价款资金给地铁集团,地价抵付BT方建设资金。
BT方负责地铁和上盖物业建设。
享受地铁沿线土地出让收益的分成,是外部效应内部化,以此来筹集资本金及建设资金
6号线正在做该项工作
注资
关键点三:上盖空间资源资金贡献与地铁建设、运营资金需求拟合分析
模拟上盖物业资源开发及其它融资形式与和地铁建设运营所需的现金流拟合表
确定上盖资源开发时间序列
根据三期工程建设时间安排,确定各时间段资金量需求
确定以上盖资源开发为核心
的融资模式
通过此表,控制三期工程整体开发和建设之间关系,实现同步化,保证可操作性
开发商介入上盖资源开发,与地铁建设资金需求时序分析:类比于旧改项目开发
地铁完成两站三区间的建设通常在2-3年左右,该部分时间可以进行压缩。前提是上盖资源开发与地铁建设统一进行规划设计。
现有的开发商参与的城市更新和改造项目,前期拆迁开始介入,拆迁成本由开发商支付,后抵地价。整个周期也在2年左右(达到开发条件)
开发商沉淀资金,周期在2-3年左右,以获取土地开发权
开发商获取土地开发权后,转手出售土地,获取土地增值收益。2-3年资金沉淀
开发商自行开发,获取最大化的收益。该种形式周期较长,需5年左右。但资金回现在拿地后1年左右实现,回现周期为3-4年
地铁上盖资源开发时间周期
案例:蔡屋围城市更新
岗厦村改造