文档介绍：谨呈:长沙双瑞房地产开发有限公司[2006]GW-37
长沙双瑞月湖项目战略
定位研究报告
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0 项目简介项目简介
报告结构报告结构
1 双瑞提出的问题双瑞提出的问题
2 问题界定问题界定
3 项目背景研究项目背景研究
大市研究大市研究房地产市场研究房地产市场研究区域研究区域研究
4 案例研究案例研究
5 发展战略发展战略
6 规划方案建议规划方案建议
7 启动策略启动策略
8 分期与财务分析分期与财务分析
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9 报告回顾报告回顾
市场供应:
► 06年在售别墅约31万平方米。
方向1: ► 06、07年未来供应约50万平方米。
销售速度为市
►城市内
场最快速度的
别墅类
市场销售: 2倍×。不可行
物业
►长沙销售最好的别墅年去化量约为3万平方米。
►回笼3亿资金,假定别墅物业价格约为5000万/
平米,年销化量达至6万平米。
目标:
市场供应:
元平米?
4000 / ►城市未来供应以小高层、高层物业为主。销售价格超出
区域价格的
回笼3亿资金? 方向2:
45%左右,销
►高档小售速度是市场
市场销售: ×
高层物最快速度的
业►长沙销售最好的高密度物业年去化量约为6-7万 40%左右。不
平方米。
可行
► 4000元/平米价格,超出区域价格的45%左右。
►回笼3亿资金,假定高密度物业价格约为3000万
/平米,年销化量达至10万平米。
►土地的运营600亩,可实现3亿资金回笼。
可行目标:
►,其余销售目标可通过土地运营173亩
元平米
3500 / . 部分运营实现。
6万年去化量.
► C地块全部运营,,为A\B地块开发提供充足的
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资金保证。 3
0 项目简介项目简介
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项目位于开福区,紧邻浏阳河,与月湖公园自然交
融,相邻金鹰影视文化城,人文、自然环境十分优越
项目西濒浏阳河,东临火
星北路,北至工程兵大
道,南临319国道,依洪山
公园、接月湖公园(在
建)、靠广电中心,自然
条件十分优越
地块C
地块1
简况: 地块A
占地1022亩,其中房产项地块B
目占地约460亩,其余为公
园用地
现状:公园已建雏形,房
产项目用地地块平整
地块2
简况:
占地约850亩,地块内有民
房、水塘
地块3
简况:
占地约100亩,地块内有民
房、水塘
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地块A已完成初步规划
第一期
技术指标:
占地面积:307800m2
建筑面积:466700
住宅面积:428600
住宅部分容积率:
总户数:2630户
其中
1. 高层:1944套,占75%
2. 小高层:352套,占13%
3. 多层:168套,6%
平均面积150m2/套
4. 连排别墅:136套,占5%
平均面积260m2/套
5. 独立别墅:30套,占1%
平均面积500m2/套
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地块1:月湖公园正在紧张施工,计划8月份投入使用;
本项目计划10月动工,别墅部分07年3月封顶
图片1:月湖公园施工现场
本报告是严格保密的。图片2:房产项目用地现状 7
地块2:东北地块内有部分水塘、民居,少
量临时用电线路,拆迁改造量比较小
民用电线
水塘
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项目当前的限制条件
A地块的规划政府可以特批
A地块的规划可调性不大
B,C地块的规划必须严格按照新政执行
,,楼面地价
约293元
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1 双瑞提出的问题双瑞提出的问题
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