文档介绍：“苏格兰小镇”前期策划汇报方案
老狐作品
PART1—市场环境
PART2 —项目开发思路
PART3 —项目定位及产品建议
PART4 —开发前期重点工作
PART5 —项目客户群分析
PART6 —项目营销策略
目录 Contents
【目录】
PART 1—市场环境
【 PART 1 】
城市概况
经济因素
房地产市场
承德位于河北省东北部,市域面积39519平方公里,境内有京承、锦承、京通、承隆四条铁路线,正线延展里程632公里,共有国家干线公路5条,公路通车里程5358公里,。
承德境内资源丰富,自然风景、名胜古迹、闻名遐迩,是首批24个国家历史文化名城之一、中国十大风景名胜、旅游胜地四十佳、国家重点风景名胜区,是国家甲类开放城市。1994年位于承德市的避暑山庄及其周围寺庙被联合国教科文组织批准为世界文化遗产,从而使承德步入了世界文化名城的行列。
城市概况
国家历史文化名城,山水园林城市,连接京津冀辽蒙的区域性中心城市
城市规划
功能规划:中心城区功能布局:实施“中疏、南扩、西进、北延”战略,中心城区由老城区、北区、西区和南区四个组团组成。老城区为旅游服务、商业贸易区。北区为休闲度假、会展和现代物流区。西区为工业和附属旅游区。南区为行政办公、高新技术产业和教育功能区。
发展规划:2010年中心城区人口规模57万人,城市建设用地面积为66平方公里;2020年中心城区人口规模为80万人,城市建设用地面积为84平方公里。
景观规划:老城区南营子大街、西大街、武烈路、山庄东路、狮子沟路、南区东区中路、西区双塔山大街、北区老西营滨河路作为城市八条重点景观轴。其中山庄东路、狮子沟路为历史遗产型景观街道;南营子大街、东区中路、双塔山大街为商业景观型街道;西大街为文化景观型街道;武烈路、老西营滨河路为滨河景观型街道。
六处重要公共空间景观节点。即冯营子高等教育区共享节点、南区中心节点(武烈河与滦河交汇处附近地块)、西区中心节点(牤牛河与滦河交汇口附近地块)、承德火车站节点、老城区中心广场节点、北区旅游服务区(老西营地块)节点。
景观色彩原则:北区和老城区,适宜采用灰色调或其它低亮度色彩;南区和西区,除滦河老街个别地段外,建筑色调应综合考虑周围环境、建筑体量、建筑性质等因素进行确定。
双滦区
双桥区
高新区
承德市城市总体规划(2008—2020)
经济因素
承德经济发展处于河北第二梯队,第二、第三产业是其GDP持续增长的支柱
2006年以来,承德均涨幅在12%左右。在省内各市经济发展能力排行榜上,由后进跃升至前五名,处于河北省经济发展的第二梯队。
以冶金,矿业为代表的第二产业增长势头强劲,依旧是承德经济发展的主力军。以旅游业为代表的第三产业异军突起,超越农业成为承德国民生产总值持续增长的新的支撑点。
经济因素
可支配收入保持稳定增长,消费能力增强
承德整体经济的稳步高速增长,使承德人民的可支配收入在07年突破万元大关,增长速度正在不断加快,2010年将突破15000元。
经济的快速发展,使承德人民的购买力稳步提升,社会消费品零售总额也不断攀升。
经济的快速增长,使承德市民的消费力大大增加,加之经济外部环境良好,承德整体的消费力将逐步加强。
房地产市场
承德房地产市场发展正处于快速发展阶段
2009年,承德人均GDP超过1700美元,房地产市场处在快速发展阶段;
近年来,承德市GDP,增速达到13%左右,房地产处于高速发展阶段;
根据相关理论和国际通用衡量标准判断,承德房地产市场正处于快速发展阶段。
国际通用衡量标准表明,宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。
生存需求
生存、改善需求兼有
改善需求为主
改善需求为主
超速发展
单纯数量型
快速发展
以数量为主,数量与质量并重
平稳发展,以质量为主,数量与质量并重
缓慢发展
综合发展型
小于4%
4-5%
5-8%
大于8%
萎缩
停滞
稳定发展
高速发展
宏观经济增长与房地产发展关系
800-4000美元
4000-8000美元
8000-20000美元
0-800美元
启动期快速发展期稳定发展期减缓发展期
人均GDP与房地产发展关系
房地产市场
近年承德房价增长平稳,但与居民可支配收入相比房价略高
承德房价从07年突破3000元/㎡,2010年上半年达到4670元/㎡;承德房价的增长比较平稳;
,按照国际房价理论考量,承德楼市存在泡沫,承德房价相对偏高。
房价评估体系
房价过低
适当
房价过高
商品房总价/家庭可支配收入