文档介绍：收益法概述报酬资本化法的公式收益期限的确定净收益的求取报酬率的求取直接资本化法投资组合和剩余技术收益法总结和运用举例第八章收益法及其运用*第八章收益法及其运用一、收益法的含义二、收益法的理论依据三、收益法的适用的对象和条件四、收益法估价的操作步骤第八章收益法及其运用*第一节收益法概述收益法:收益法又称收益资本化法、收益还原法,是指预测估价对象的未来收益,然后将其转换为价值,以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。第八章收益法及其运用*一、收益法的含义第八章收益法及其运用*收益法,即将预测的未来收益转换为价值,类似于根据利息到推出本金,称为资本化。根据将来预期收益转换为价值的方式,即资本化方式的不同,收益法可分为直接资本化法和报酬资本化法。第八章收益法及其运用*直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。其中,将未来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值的方法,称为收益乘数法。报酬资本化法即现金流量折现法,是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和,具体是预测估价对象的未来各期的净收益(净现金流量),选用适当的报酬率(折现率)将其折算到估价时点后累加,以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。第八章收益法及其运用*二、收益法的理论依据 ——以预期原理为基础。收益法理论依据:将估价时点视为现在,那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产,预示着其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益。如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值,则这笔资金就是该房地产的价格。第八章收益法及其运用*三、收益法适用的对象和条件适用对象:有收益或有潜在收益的房地产。它不限于估价对象本身现在是否有收益,只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价,收益法大多不适用。适用条件:是房地产的收益和风险都能够较准确地量化。第八章收益法及其运用*四、收益法的操作步骤报酬资本化法:1)确定未来收益期限;2)求取未来净收益;3)求取报酬率;4)选用恰当的报酬资本化法公式计算收益价格。直接资本化法:1)求取未来某一年的某种收益;3)求取资本化率或收益乘数;4)选用恰当的直接资本化法公式计算收益价格。第八章收益法及其运用*第二节报酬资本化法的公式假设前提:假设净收益、报酬率已知一、报酬资本化法最一般的公式二、净收益每年不变的公式三、净收益在前若干年有变化的公式四、净收益按一定数额递增的公式五、净收益按一定数额递减的公式六、净收益按一定比率递增的公式七、净收益按一定比率递减的公式八、预知未来若干年后的价格的公式第八章收益法及其运用*一、报酬资本化法最一般的公式式中:V——房地产在估价时点的收益价格;n——房地产的收益期限,是自估价时点起至未来可以获得收益的时间,通常为收益年限;——分别为房地产相对于估价时点而言的未来第1期,第2期,…,第n期末的净收益;——分别为房地产相对于估价时点而言的未来第1期第2期,…,第n期的报酬率。