文档介绍：
Content
市场体系/
解读全市办公市场,区域办公市场
目标客户锁定
在竞争激烈的办公市场上大放异彩
营销体系/
如何利用销售现场及产品,激发购买欲望
如何实现价格,创造最大利润
如何制造市场话题
策源体系/
策源历程、策源体系、策源资源、策源作品
市场体系
Quand vous serez bien vieille, au soir, à la chandelle, Assise aupres du feu, devidant et filant, Direz, chantant mes vers, en vous esmerveillant : Ronsard me celebroit du temps que j'estois belle. Lors, vous n'aurez servante oyant telle nouvelle, Desja sous le labeur à demy sommeillant, Qui au
bruit de mon nom ne s'aille resveillant, Benissant vostre nom de louange immortelle.
市场分析篇/
宏观市场解读
打浦桥板块分析
项目宗地分析
目标客户/
客源特征描述
目标客源区域
宏观市场解读
内环内仍为核心区域,但空间不足;
“多核”、“外拓”成为发展趋势
阶段1:在经历了上世纪80年代末发展后,上海办公楼物业基本形成了以内环线为中心的传统办公楼物业密集聚集区。
虹桥
南京西路----静安寺
人民广场
淮海中路
陆家嘴
阶段2:逐步形成了以虹桥为起点,南京路、淮海路为轴线,陆家嘴为末端的“哑铃式”构架,城市办公物业格局基本形成。
不夜城
中山北路
长寿路
长风公园
四川北路
北外滩
大宁
徐家汇
阶段3:经济拉动及空间制约,中心办公形成多个聚集区域,逐步外拓。
市中心土地资源稀缺性明显,整体供略小于求,办公市场看好
近三年全市年均土地出让总量约在140万方左右,保持基本稳定;
自06年起,中心城区土地成交萎缩明显,基本在30万方以内,空间不足,土地稀缺特征开始显现;
供需比
1:
供需比
1:
供需比
1:
全市成交年均去化基本在140万方左右,成为近三年内表现最为稳定的物业产品;
供应增长明显,目前略小于求;
供需关系来看,除06年市场供应总量及增幅较大外,整体市场供需关系基本形成供小于求格局;
市中心区域价格增幅较大,高于全市水平
全市价格总体保持增长趋势,07年增幅较大,%,达到14664元/㎡
中心城区销售价格连续2年持续增长,幅度高于全市水平, 07年销售均价达到19923元/ ㎡,%.
经济环境良好、市场需求充足
受东南亚金融危机影响,上世纪90年代中后期的市场一度低迷。随着近几年,在旺盛的市场需求带动下,上海甲级办公楼空置率持续下降,截止至2007年底空置率达到历史最低点仅为3%,需求市场充足。
外商投资企业及私营业的高速发展,为地区写字楼物业稳定增长,提供了充足的市场需求。
地段价值认知度高,传统商业、办公聚集地
本市核心区域,传统的行政、商业中心,商服、交通等各类配套设施齐全。但部分地区仍存在生活环境不佳的局面。
随着,多年旧区改造的成果显现,核心区域愈加繁荣,生活环境得到明显改善,进一步呈现国际大都市的繁华景象。
人民广场
徐家汇
南京路
淮海中路