文档介绍：——前言——把握本质,解决问题。宏观调控政策不放松温家宝总理首次第五次发表讲话,促进房价合理回归,表明国家对房地产政策的决心;首套房贷利率回归基准,刚性需求得有利释放二三线城市市场:刚需释放以价换量春节后,在以武汉、重庆,长沙等地为首的二三线城市近期楼市行情中,“成交仍旧以中小户型为主,购买者多数是首次置业的刚需客户和少量换房一族”。针对如何撬动节后市场,各个楼盘几乎都主打婚房、刚需等概念,有的是特价房,有的推出团购优惠。因此,“刚需释放以价换量”成为二三线城市近期市场的主要特征。不论产品品质有多好,在整个宏观政策调力度控如此之大的的现在,大部分购房者处于观望状态。——1、鸿昌·玉景园自身现状——[高端品牌]鸿昌·玉景园项目从2010年到2012年,历经2年时间,“天生地标,世袭优雅”“天生地标,世袭财富”“鉴证一个承诺”的品牌形象已经在丹江树立,并已广泛获得认知和认同。[情景营销]鸿昌·玉景园项目,丹江口首个英伦皇家音乐园林社区优雅呈现,首个精装样板房目前已经全城公开,绝对值得鉴赏。[良好口碑]鸿昌·玉景园项目,在外口碑皆以名盘著称,主要以品质和高端形象获得市场,作为一个开发周期较长的楼盘来说,鸿昌·玉景园相比其他楼盘,口碑传播上有很大的优势。鸿昌·玉景园已经象征高品质、高档的形象已经具备极强的认知度和美誉度,自身状况已经达到极高的水平,在丹江,。——2、项目三期产品特色——[玉景园三期产品一览]——18F高层住宅×2:90平米2房、119-139平米3房2梯4户——11F小高层住宅×2:126-138平米小户型3房150-240平米复式楼纯板式——两个中央景观组团——22#楼临近活水系。从产品本身来看,鸿昌·玉景园本期为纯电梯房物业,景观资源较好,产品线不够丰富,主要三房居多,足够锁定一部分改善性客户人群。21#,18F22#,18F18#,11F1#,11F——从产品本身来看,1、延续鸿昌·玉景园高档、高品质形象;2、目标客群仍然以左岸改善性的企业中上管理层,私营业主,事业单位编制人员为主;——3、目标客户群体——从本项目所具备的产品气质、生活形态来看,本项目客户群体,在任何市场形势下,都一定具备以下的关键特征。来自左岸城区的事业单位、中大型企业中上层管理、私有营业主年龄大约在30——55之间身份彰显高贵,对生活品质要求高收入较高——————————————————————简称:丹江高品高薪人群私营业主:活跃在丹江口各商圈的大小私营业主群,拥有一定的收入,向往尊严与有面子的生活;事业单位编制人员:拥有稳定的收入,追求同样稳定并且出自品牌的大社区,本项目未来政务中心的核心区位以及较大规模,都是吸引这一部分客群的因子;中大企业中上层管理:拥有既稳定又丰厚的收入,追求品味与优雅的生活,从前期成交客群情况看来,这一部分消费者对本项目也更加容易情有独钟。——4、目标客户群体描述——地标与生俱来:雄踞丹江城市发展中轴,天生的贵族光环城市未来核心:丹江新城CBD核心地段,引领城市发展趋势宏大社区规模:总体建面15万方,丹江口市最大项目之一风水宝地资源:东临汉江,西侧靠山,纵横交通,左右逢源唯美浪漫社区:丹江首席英伦皇家音乐园林社区,纯粹的享受优雅建筑品质:传承ArtDeco新古典主义,尽收丹江优雅名仕——5、项目价值梳理————6、丹江楼市的市场现象——[饱和市场]目前丹江市场在线项目,待开发项目较多,整体开发面积过大,而近年来的市场火热,购房需求已经大量透支,但区域放量持续在增长,相当的饱和。[抗高性]从全国其他城市过往经验来看,抗高心理必将只属于一个时代的阶段性产物,必将成为过去。然而在这样一座相对闭塞的城市,对高层产品而言,抗性很大。[区域性明显]作为一个未来发展潜力较大的右岸CBD,而在丹江市民心目中有不屑不顾的态度,多数置业为了投资,还有相当部分改善以后居住环境。对于鸿昌··玉景园,目前的销售核心问题来说,是来自客户的认知;而如何有效的获得市场,教育式营销和情感式营销便是的良好途径。