文档介绍：城市综合体产品案例分析
城市综合体定义
城市综合体研究样本——万达集团
对本项目的借鉴意义
城市综合体的定义
城市综合体意味着多种功能共存于同一空间,而且具有某种内在的联系,从而作为一个整体而存在。它是多种不同使用功能的综合,建筑内部所包含的多种功能相互提供服务,互为补充,从而形成独立的功能体系。        城市城市综合体是把城市中不同性质、不同使用功能的社会生活空间相结合,统一规划设计,统一开发和管理,充分发挥建筑空间的共同作用,满足人们对于现代城市综合、低能耗、高效率的要求,形成一个完整的街区。其功能直接被接纳到城市功能体系中,成为城市整体不可或缺的一个组成部分。
其他
酒店
商业步行街(底层商业)
SOHO公寓
住宅公寓
写字楼
SHOPPING MALL
城市综合体
城市综合体项目构成
城市综合体项目选址
城市综合体项目选址
项目所在位置为城市核心区
有人流和消费基础
大部分为旧城改造用地
立面规划要求严格,容积率较高
项目位于城市商业副中心
区域为城市经济新增长点
社会各项配置资源广泛
市政规划和交通组织要求成本较高
位于新开发区
目前缺乏人流量和消费基础
需要较为长期的视野
和对城市功能布局的判断
以商业功能或购物中心为主
流动、个性、品位的广义客户群
住宅特性不突出
以商务集群建筑为主
繁华便利
商务资源突出
大型批发市场
对中小企业(商户)
吸引力强烈
万达集团历代产品比较分析
第一代
第二代
第三代
产品种类
纯商业
纯商业
商业、酒店、写字楼、住宅
开发时间节点
2001年
2002年-2004年
2006年底
选址
核心商圈黄金地段
核心商圈黄金地段
城市副中心、城市的开发区及CBD
规模
5万㎡
15万㎡
40—80万㎡
业态
购物功能组合
购物功能组合
24小时不夜城+集成功能组合
主力商家
超市+家电+影院
超市+建材+家电+影院
百货+超市+家电+美食+影院
建筑形态
单个盒子式
组合式
综合体,盒子+街区+高层的组合
资金回笼模式
单店小商铺的销售
单店小商铺的销售
住宅与小型商业、写字楼的销售
案例
长沙、南昌、青岛
沈阳、天津
宁波、上海、北京、成都
万达商业地产的战略转变——第三代产品
从单店到组合店再到如今的“城市综合体”,万达的第三代产品实现了质的变化,所谓万达城市综合体,一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓(或SOHO) 、大型综合购物中心(SHOPPINGMALL) 、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成。
与前两代产品相比,无论是产品种类、选址、规模还是主力商家的进驻,都产生了较大的变化。从过去纯商业、核心商圈黄金地段、超市+建材+影院已经升级到商业、酒店、公寓、住宅。
选址也从过去的核心商圈演变到了城市副中心、新区的中心,规格也从过去的不超过 10 万平方米扩大了 50 至 100 万平方米,主力商家从百货、超市、美食广场、家电、影院到休闲。
万达第三代城市综合体的选址一般有三种情况,第一种是选择在城市副中心,是城市经济新增长点,如上海五角场、重庆南坪商圈、无锡滨湖区、沈阳铁西城市副中心等;第二种是选择城市的新开发区,看好城市的再造,发展迅速,如宁波鄞州区、苏州工业园区等;第三种是城市的新兴商圈,如北京的 CBD万达商业广场。
万达集团商业模式演变图
在第三代产品,万达非常强调“只租不售”,而“只租不售”针对的购物中心部分。
销售模式
财务状况
第一代产品
单体商业——一层散售
资金链条偏紧
第二代产品
只租不售
资金链条最紧时期
第三代产品
住宅、写字楼、商铺销售(部分商铺自持)
资金链条良好
万达集团的三代产品,对应不同的商业模式。
在第三代产品中,住宅、写字楼等销售部分的比例,相对以往显著提高,也是万达商业模式进入“通路”的开始。
万达集团盈利模式及发展状态
万达地产的商业模式精髓——“现金流滚资产”的模式,享受房地产开发和资产溢价双重利润。
万达商业模式和盈利模式,在第一代产品中已经取得一定的成效;而放弃“现金流滚资产”的部分第二代产品, 则遭遇了巨大的困难和压力。优化后的第三代产品,使万达商业模式和盈利模式进入了顺畅的“通路”,成效斐然。
受益于环节衔接的精巧,以及对早前失败经验的总结,目前万达的模式已经走上了一条“通路”。
万达商业地产的“现金流滚资产”模式
万达地产盈利模式的精髓——“现金流滚资产”
与第一代、第二代产品不同,在第三代产品的构成中,可销售面积部分显著提升。最核心的变化是,第三代产品的销售部分,改变为对持有商业部分整体经营不产生冲击的住宅、写字楼、社区商业。同