文档介绍：双湾国际
酒店地块整体定位
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核心问题结构化分析
Part 2
分析目标与现状之间的差距,找到项目关键问题
市场机会挖掘
Part 3
分析市场竞争项目、客户需求,找到本项目突围点
项目属性界定
Part 1
解析项目核心价值点,项目属性界定
整体发展战略及定位
Part 4
SWOT分析、项目发展战略、案例借鉴、产品定位、经济测算,得出最优方案
指标
经济数值
备注
地块面积
8540㎡();若加上政府补偿用地面积,则共计11630㎡用地
修湘江跨江大桥占有了3090㎡项目用地,政府容许项目按目前剩余地块加3090㎡的用地标准进行开发。
可规划最大建筑面积
59780㎡
建筑高度
不超过150米
绿化率
不低于38%
建筑密度
低于30%
按现有剩余地块计算,建筑基底面积最大约为2535平米
容积率
商业部分占
72%
酒店地块
项目指标解读
资源型地块加项目高指标值,一切都只为打造城市级标杆
项目属性界定
有利因素:
拥有绝佳资源(双江交汇,南向一线江景)
绝佳环境
地标建筑
不利因素:
城市近郊,非商务中心区
城市近郊,拥有绝佳江景资源和环境优势的地标型项目
原有开发方向
产品类别(共48层)
占比重
规划层高
商业(5层)
20%
约21米
住宅及酒店式公寓(39层)
70%
约117米
会所式酒店(4层)
10%
约12米
合计
100%
150米
① 1—5层为底商。约占总体建筑面积20%。主要考虑本项目商业体量较小,于购买公寓投资型客户不利,底商主要服务于本项目业主和对面楚天一品纯住宅项目业主为目标;
如:1层规划入户大堂及小型商铺,商铺用途主要规划为银行、饭店等;
2—3层规划为大型超市;
4—5层可规划为大型餐饮机构、培训机构等。
② 6—44楼为高端公寓产品,占总量70%;
③ 45—48层为会所式酒店,占总量10%,可以享受极佳江景视野和避免高楼层难卖的问题。
④住宅公寓部分建议按1梯260—280平米进行规划计算,可考虑部分电梯分楼层直达。建议顶层酒店设立单独直达电梯。
原方案:酒店式公寓+酒店+商业,酒店为核心驱动物业,酒店式公寓实现利润
利润
速度
品牌
利润最大化,实现高收益
迅速回笼资金,现金流安全,风险可控
成为市场上有影响力的项目,做区域标杆
目标提炼
稳定现金流
标杆树立
开发前,研究市场,做好合理前期产品定位,树立核心价值;
,本项目所处板块为中高居住区,有丰富的江景资源,无论从项目品质及资源都足以成为区域标杆。
利润最大化
通过选取最优产品进行打造,提升产品价值;
思源对于双湾目标的理解,首先保证项目稳定现金流,保证项目持续稳定开发,再考虑利润最大化和项目标杆形象的树立;
思源对目标解读
R1-市场
市场无论是酒店、公寓、写字楼竞争都较为激烈
稳定利润,速度,品牌(标杆);
以高形象立市,实现区域最高价,同时保证一个有效速度,保证资金安全(具体速度进一步探讨)
R2-目标
区域背景:非城市核心区,双江汇合处,两馆一厅,区域豪宅高速发展期,对产品和定位以及价格较为敏感,
市场背景:沿江、开福北市场高速发展期,目前市场标杆项目较多,市场竞争大
项目界定:高容积率商业开发项目,含(酒店高投入)
S-情景
风险!
核心问题界定
核心问题: 1、如何化解非商务中心区的低认知度,实现近郊商务地标的成功开发? 2、如何在激烈市场竞争中打造本项目的核心竞争力,合理进行物业选择,实现高溢价?
在各种物业的市场竞争与客户需求之间找到项目机会,开拓蓝海,实现高溢价目标。
3、如何突出项目优势,开拓蓝海市场,跳开市场竞争。
1、当前的物业定位类型能否满足开发商的溢价要求,是否有更合适本项目的物业定位;
2、客户需求与市场供应之间是否存在供求机会;
解决核心问题的思路和方向