文档介绍：我国房价波动原因及趋势分析
一、我国城市房价近年出现了非正常性波动
自1998—2007年来房价出现了大幅度的上涨,上涨的势头一直在持续,尽管在国家紧缩“银根”和“地根”等多种宏观调控措施的作用下,房价有所调整,但整体房价仍然是涨声依旧,表现得扑朔迷离,通过分析和对比发现我国房价有以下特点:
(一)我国房价上涨幅度较大,上涨速度较快
根据分析的需要对近年来的房价数据进行了搜集,得到统计图
图1-1 2000-2007年全及涨幅图中数据来源于中宏数据库
从统计图可以看出,从2000年到2007年,我国房价持续上涨,根据中宏数据库的数据显示,%、%、14%、%%,房价波动幅度较大。尤其是2004年、2005年和2007年的涨幅还超过了两位数,全方米的价格上涨到如今的4000元/平方米左右。
总体来说,近年来房价出现了较大的波动,房价波动不正常,这种不正常具体表现在以下方面:
当房价的上涨幅度远高于GDP的增长幅度,房价明显高于其内在价值时,表明房价与不相协调,房地产出现价格泡沫并诱发房地产业呈现过热状况。从搜集到的国外房价与GDP的关系图可以看出在西方发达国家GDP的增长都高于房价的增长,有的年份增长
图1-2 2000-2007年美国GDP和房价指数变化来源于佐思网房地产业研究报告
图1-3 2000-2007年英国GDP和房价指数变化来源于佐思网房地产业研究报告
相当,很少出现房价涨幅高于GDP增长的情况,并且,房价的上涨幅度与GDP的增长的呈现出较高的相关性。
而从我国来看,我国的房价增长的速度一般都高与GDP的增长(如图1-4所示),这与国外相反。另外,我国的房价增长速度波动较大,特别是近年来,从上图可以看出,2004年出现了大幅的上涨,2005、2006年出现下跌,2008年还有超过GDP增长的势头。从这种不协调可以看出,我国房价的波动是不正常的。
图1-4 1999-2008年我国GDP与商品房销售均价增速来源于佐思网房地产业研究报告
在衡量一个时, 世界上许多国家都在使用房价收入比,它是一项综合指标。“房价收入比”是指“居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比
”根据联合国人类住区(生境)中心所发布的《城市指标指南》
,国内学者大多将“房价收入比”这一概念定义为“居民收入和房价水平之间的比率”。世界银行认为房价收入比在3- 6 倍之间较为适当, 低于3 就会出现住房供不应求的局面, 高于6 就是超出了城镇居民的经济承受能力, 这个标准已成为对房价和家庭年收入进行相关分析的重要参照系。
表1-1 近年来我国的房价收入比数据来2000年-2007年统计年鉴。
年份
每户的收入(元)
单元房平均售价
房价收入比
2007
358020
2006
303030
2005
285120
2004
250020
2003
212310
2002
202500
2001
195300
2000
190080
通过数据的收集汇总计算得出我国近年来的房价收入比数据(表1-1),目前我国大多数城市的房价收入比超过8倍,这意味着一个家庭要用至少8年的收入才能买得起一套住房,远远超出了合理的房价收入比范围。如此高的房价, 超出了正常工薪阶层和普通民众的承受能力。
从房价收入比可以看出我国的房价过高,房价的波动不正常。
(二)不同城市的房价波动差异较大
为分析不同城市的房价水平和波动情况,选取北京、上海、广州、深圳为代表的热点城市与以太原、南京、武汉为代表的大中城市为样本进行比较,根据统计年鉴的数据汇总得到的房价指数比较图(图1-5和图1-6)
可以明显的看出,热点城市的房屋价格指数明显高于一般大中城市,大众城市房屋价格指数最高为1%,而热点城市最高指数已接近3%,且平均水平高于1%。这是因为,热点城市对外开放程度高,引进的外资多,经济发展较快,人民生活水平高,住房需求较大。相反,一般大中城市由于深处内陆地区,对外开放程度低,经济发展水平缓慢,住房需求远不及发达地区,热点城市房价的波动程度与房价水平明显高于大中城市和一般城市。
图1-5 2007年