文档介绍：1 引言
研究背景
公共租赁房是在当前城市商品房价格快速上涨的背景下,国家为切实解决中低收入群体住房困难,以及新就业人员等阶段性住房问题而提出的一种保障方式稳健康发展的通知》(国发[2010]4号)要求:切实增加限价商品住房、经济适用房、公共租赁房解决中低收入家庭的住房困难。《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号文件)要求:各地要尽快编制和公布住房建设规划,明确保障性住房,中小套型普通商品房的建设数量和比例……要大幅度增加公共租赁房,经济适用房和限价商品住房供应。由上可知,政府对解决中低收入者住房问题的决心是巨大的。然而,公租房建设需要耗费大量的土地和资金。由于公租房建设资金来源主要依靠财政拨款,使得资金来源方式单一,给政府造成了巨大的压力。导致公租房数量的严重不足。
城中村改造是城市发展的必由之路,可以很大程度上的解决城中村“脏、乱、差”的现象,也可以提高土地的利用率。然而现有的城中村改造方案很少,且已有方案并不能兼顾村民的长久利益,从而使城中村改造阻力甚大。同时城中村改造也需要政府投入大量资金,这是制约城中村改造进程的又一大难题。因此,财政资金紧张已成为公租房建设和城中村改造面临的共同问题,要想解决这个问题必需要有好的融资模式。
“公寓楼群”是刘传俊在2007年《建设公寓楼群----太原市城中村改造的新思路》一文中提到的,即利用城中村改造将准廉租房建设引入,建设“公寓楼群”以高于廉租房的价格低于经济适用房的价格出租。主要面向人群是“夹心层”、低收入人群及外来务工人员。这个定义完全符合公租房的要求,因此可以将“公寓楼群”作为公租房的一种发展形式。同时,刘传俊在2008年《基于城中村改造的廉租房建设构想》一文中对“公寓楼群”转化为“准廉租房”进行了更详细的论述。在此基础上,笔者在2010年《将廉租房建设引入城中村改造中的应用模式研究》一文中,进一步对具体结合模式作出研究。文中通过对城中村特点的分析提出了廉租房建设与城中村改造相结合的两种具体模式,但以上研究对“公寓楼群”建设所需资金只是泛泛而谈,并没有给出详细的融资方式来确保建设资金的充足。然而,公租房建设的关键在于充足的资金保障。因此,本文试图通过对“准廉租房建设与城中村改造”相结合的模式下来采用何种融资方式才能确保公租房建设的资金充足的研究。
研究目的与意义
研究的目的
通过研究“公寓楼群”模式的运行特征,创造多层次的融资方式,开拓多元化的融资渠道,以此来满足公租房建设的资金需求,为公租房的建设提供充足稳定的资金保障。
研究的意义
(1)公租房建设作为调整住房结构的重要举措,不仅可以抑制房价的过快上涨,而且还可以为低收入者提供住房保障。然而由于公租房的融资方式单一以及融资渠道不畅导致公租房数量的绝对不足。所以,对公租房建设融资方式的研究,不仅可以有效地整合政府财政资源,而且可以有力的保障公租房建设资金的充足。
(2)我国目前的公租房融资大都寄于财政篱下,金融机构暂时还没有发挥实质性的作用。因此在国外经验的启示下,针对我国公租房融资中金融创新工具的不足,强调创新并充分利用可行的金融工具,使公租房建设融资转化为灵活的市场化运作。
研究方法与内容
本文采用理论分析总结的方法在查阅学术期刊和相关资料的基础上,通过对相关理论的理解及国内外情况的对比,进行系统的分析和逻辑归纳。
主要内容为:对一些基本概念和理论的阐述;将“准廉租房”即“公寓楼群”依据本身特点作为公租房的一种新形式;对公租房建设国内外融资情况简介;主要是研究基于“公寓楼群”对公租房建设的融资模式,借鉴国内外现有的融资方式,确定“公寓楼群”适合哪一种融资模式才能保证公租房建设的资金充足;最后对进一步完善公租房融资方式进行反思与展望。
研究路径
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论文研究路径
2 基于城中村改造对公租房建设的发展
公租房综述
公租房的概念
公共租赁房是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁房不是归个人所有,而是由政府或公共机构所有,用低于市场价或承租者承受起的价格,向新就业职工出租,包括一些新的大学毕业生,还有一些从外地迁移到城市工作的群体。
公租房的供应范围、供应对象
根据住房城乡建设部规定,对公共租赁房的供应对象界定为城市中等偏下收入住房困难家庭,有条件的地方,可以把符合条件的新就业职工,以及在城市有稳定职业并居住一定年限的外来务工人员纳入到公共租赁房的供应范围。推动公共租赁房建设,是住房和城乡建设系统今年和今后一个时期的一项重要工作。通过大量的公共租赁房建设,可以大大缓解新