文档介绍：K区规划及产品建议
二○○五年六月二十日
目录
第一部分规划建议
第二部分开发步骤
第三部分产品建议
第一部分规划建议
占地
㎡
容积率
7
总建
㎡
商业建筑面积
约4万㎡
幼儿园建筑面积
㎡
住宅建筑面积
㎡
高度控制
有可能建超高层
基本资料
备注:根据发展商提供资料推算
现状市场供货分析
在售面积
60㎡以下
60~90㎡
90~130㎡
130~150㎡
150~180㎡
180~220㎡
220~250㎡
250~300㎡
300~400㎡
400㎡以上
合计
数量
1034
622
1854
2488
1826
1144
138
154
26
14
9300
比例
11%
7%
20%
27%
20%
12%
1%
2%
%
%
100%
注:以上面积统计主要是近2年珠江新城可参考之项目。包括:保利香槟、力迅上筑、马赛国际公寓、双城国际、星汇国际、新城海滨、凯旋新世界、金碧华府、利雅湾、碧海湾、星辰大厦共11个项目。
结论: 近几年珠江新城在售户型面积集中在90~180㎡,这是珠江新城比较受落的户型面积区间。项目处在珠江新城中区位置,面积区间应在此范围内。
未来市场供货分析(近两年)
K1地块
主力户型
140-200㎡
主力户型200㎡
主力户型200㎡
主力户型110~150㎡
主力户型150㎡
主力户型138~148㎡,占68%
主力户型85~175㎡
小复式,商务公寓
恒烨
发展商
项目
地理位置
占地(㎡)
总建(㎡)
容积率
户数
产品类型
主力户型
动工日期
中海集团
地铁上盖
项目
猎德路与花城大道交界
17万
/
商住
高层
138~148㎡为主,占68%
已动工,预计年底对外发售
珠江公园
项目
金穗路与猎得路交界
2万
14万
7
/
超高层
/
进行国际招标,04年已动工
合景集团
珠江公园
项目
珠江公园北面的
D7-4、5、7地块
2万
13万
/
高档产品
/
/
保利集团
东区项目
G1-1地块
2万
151439
1242
高层
110-120㎡的三房,140-155㎡的四房
方案研究中
珠实集团
东区项目
花城大道南L3-1地块
4
/
商住
小户型(未定)
/
广控地产
珠江公园项目
金穗路海居路交界D5-3、D5-8
14万
7
/
高层
180-200㎡
方案研究中
恒烨地产
马场路项目
马场路与花城大道交界(N1-1)地块
约1万
约6万
6
/
小复式
或商务公寓
60㎡以下
方案研究中
未来住宅用地规划一览表
结论: 未来几年珠江新城住宅面积比较分散,根据区片的不同,西区集中在60㎡以下的商务公寓,中区以110~150㎡为主力户型,东区则以180~200㎡的大户型为主。
面积(㎡)
套数
比例
79
55
4%
127
110
8%
138
110
8%
141
738
56%
148
55
4%
166
240
18%
比例
1308
100%
中海珠江公园地块户型面积比例
备注:以上统计为约数,实际以中海公布为准
珠江新城容积率分析
㎡以上的小区进行容积率的对比分析,我们发现:
西区的容积率普遍高于东区;
东区项目容积率低于规划容积率;
要把项目售价高于同区位项目,则须牺牲部分容积率。
户型比例考虑
K区的推出时间将是珠江新城的成熟期,根据内部消息,届时比较多的项目将以150㎡大户型为主要产品推出市场(如广控项目、合景项目、保利项目、中海项目等)
本项目地块占地较大,如果全部建成大户型,市场上的大户型产品同质化严重,竞争激烈
本项目的容积率相对较高,决定了本项目较难做到珠江新城最高端产品,本产品面积与楼价水平需迎合目标客户群的需求