文档介绍：南京·建发西善桥项目竞标报告
谨呈:建发集团
项目认知
市场解读
客群分析
核心问题
解决策略
报告提纲:
项目认知
土地位置: 雨花台区西善桥街道
四 至: 秦淮新河以北,梅兴路以东
建设面积: ㎡   
总建筑面积:㎡    
规划形态:26栋11层及18+1层的高层
配套情况:配建36班小学一座,配建2万平米商业,计划引入运动休闲会所
客户访谈:西善桥感觉比较远,周边好像都是小产权房,区域挺差的。
项目概况——主城陌生区域,小产权房集中区西善桥内,首个中等规模的商品房住宅盘,自我配套有教育和商业配套,主力产品以刚需和首改为主。
雨花
中心区
河西
“奥体板块”
西善桥
户型
面积(㎡)
套数
约占比例
两室两厅一卫
60—80
101
%
两室两厅一卫
80—90
266
34%
三室两厅一卫
100—120
207
%
三室两厅两卫
120—130
209
%
顶层带阁楼
130—144
总计
783
100%
一期户型配比
生活配套——项目周边有基本的生活配套,以沿街商业为主,整体档次较低,缺乏集中性商业
项目周边商业以沿街商业为主,其中东面道路龙淮路初具商业氛围,能满足基本的生活需求
区域内商业零散,多以小区配套商业
整体商业以零售、杂货为主,档次较低
东边龙淮路上的商业街
梅岭小区沿街商业
梅山煤矿产业区
龙淮路
梅山小学
梅山
幼儿园
苏果超市
梅山店
油坊工业园
正在搬迁改造
联华超市
西善桥店
项目本体
梅山中学
项目交通——项目外部虽有地铁交通利好,但是区域内道路交通现状较差,通达性与昭示性不佳,目前与油坊桥地铁站联通主要依靠公共交通,车程在15分钟左右
西面及北面现有住宅
北面现有住宅
南面泰山北路及泰山公寓
东面龙淮路及福润雅居
龙
淮
路
泰山北路
工程
节点
项目节奏——工程进展较快,抢本年度第四季度入市,项目节奏较快,需快速筹备,并强势蓄客。
3、4号楼预计于2011年10月主体封顶
其余6栋楼主体施工达到了16层
售楼处预计于2011年9月底进驻
预计首批房源的发售时间在2011年的四季度
一期
为确保实现本年度第四季度顺利入市,蓄客需提前开始,在售楼处进驻之前,临时接待处需提前启动。
市场解读
市场分布——从本项目的区域属性来看,属主城外溢刚需客群的承接板块;本项目的营销必须纳入全城刚需外溢板块市场的竞争之中,进行综合考虑。
江北
仙林
江宁
江北
热点供应,区域形象不佳,价格洼地
典型项目:天润城、旭日爱上城等
高层均价7000-10000元/㎡
客户:主城外溢客户,主要为鼓楼区、下关区客群
城北
城北
脏、乱、差,主城区的价值洼地
典型项目:中电颐和家园、左右阳光、名都汇
高层均价12000-18000元/㎡
客户:一般的老南京人对城北有抗性,客户以外地人和住本地人为主
江宁
地铁一号线南延线、江宁大学城
典型项目:东方龙湖湾、融侨世家、中冶天城
高层均价9000-15000元/㎡
客户:区域地缘客户、区域产业园客户和城南外溢客户
板桥
金地朗诗联手炒热,区域远价格低
典型项目:金地自在城、朗诗绿色街区
高层均价9000-13000元/㎡
客户:板桥区域内客户、城南、江宁外溢性客户
板桥
西善桥
仙林
地铁二号线、仙林大学城,仙林人文资源丰厚
典型项目:东方天郡、诚品城
高层均价12000-16000元/㎡
客户:大城东范围主城外溢客户为主
从各主力刚需盘供应板块的客户情况来看,主城外溢的刚需客户存在全城置业的趋势,但是仍表现出较强的区域性,本项目的竞争参考板块为板桥及江宁。
土地信息
开发商
占地面积
容积率
总建筑面积
金地
468049
1030000
朗诗
129194
258000
板桥新城三期地块
---
105141
朗诗
项目
三期地块
金地自在城
朗诗
金地
板桥新城——开发起步阶段,以规模性大盘开发为主,金地及朗诗的进驻炒热区域,目前仅有2个项目在售,预计2011年年底板桥新城三期地块开发启动,将重点分流本项目的周边区域客户