文档介绍：2011年1月
瑞麒地产营销策划
盘锦地区房地产投资调研分析
盘锦市房地产市场现状及发展趋势,是否存在机会市场
了解县域整体规划及发展,寻找县域内重点发展区域,研究每一区域房地产市场发展情况
了解盘锦房地产市场现状及发展趋势,寻找机会市场,探索地产发展模式
调研目的
调研课题
对目标区域房地产微观市场(产品、消费者、价格、销售进度等)进行探讨和分析,进而深入研究土地获取模式
调研结论
后续跟踪
盘锦地区有四个房地产重点开发市场:盘锦市(兴隆台区)及大洼县的大洼镇(县城)、辽滨开发区和田家镇四个区域房地产市场均有较好发展前景,存在市场机会。
工作说明
盘锦市房地产投资调研与分析
大洼县房地产投资调研与分析
城市宏观背景
城市建设状况
房地产市场运行状况
综合评价及开发建议
宏观市场
微观市场
热点区域分析
供求及价格分析
土地市场分析
板块结构分析
县域总体规划
大洼镇规划及房地产发展
辽滨区规划及房地产发展
田家镇规划及房地产发展
区域宏观背景
综合评价及开发建议
区域市场特点
未来供求分析
热点区域分析
城市发展规划
土地市场分析
区域发展规划
未来供求分析
房地产发展预测
市场运行现状
区域发展规划
未来供求分析
市场运行现状
地理位置:盘锦市位于辽宁省西部,
总面积4071平方公里(市
区256平方公里)。
行政区划:辖2区(双台区、兴隆台区)、
2县(大洼县、盘山县)。
城市地理位置与行政区划
城市人口
盘锦市总人口:,其中非农人口比重较高,,仅低于沈阳、本溪和抚顺。
市区人口:(,双台区20万),(),市区人口密度大,。
暂住人口:5万余人(主要为从事建筑、运输、经商和服务行业人员)。
人口年龄构成:虽然相对于沈阳市来说,老龄化的速度较慢,但历史地看,已经在向老龄化方向发展。35-60岁人口超过44%。
盘锦市与沈阳市人口年龄构成比较
现象:盘锦生产总值总量增速缓慢,远低于沈阳和全省平均水平,07年与02年相比,%%下降至5%和18%。 07年人均生产总值位列辽宁省第二位,虽高于全省平均水平,但增长速度明显减慢
结论:盘锦属于资源型城市,“因油而生,缘油而兴”,经济来源主要为石油资源,油气开采及相关产业贡献值近65%。自1996年生产进入递减阶段,最终导致经济增速缓慢。资源型城市经济转型:确定重点培育壮大石油化工业、装备制造业、塑料及新型建材业、绿色有机食品业、现代服务业五大接续产业。
地区生产总值
2002-2007年地区生产总值统计
2005-2007年地区人均生产总值统计
全省
沈阳
盘锦
工薪收入
6611
7169
8101
占比
%
%
%
经营净收入
688
833
1119
占比
%
%
%
从居民可支配收入情况可看出,盘锦居民消费能力较强(收入增长速度略低于沈阳,消费增长速度平均每年高出沈阳2%)。
居民可支配收入来源中,工资和经营两方面所占比重达到70%,远高于沈阳和全省平均水平,主要源于当地业态发展情况(大型工业为支撑,私营业主比例大)
城市居民家庭两居室及以上类型住宅比重达到92%,从消费观念方面看,盘锦在与居住相关支出方面比例较低,可能的原因:前期区域内无高品质居住场所供应;区域住宅价格水平低于其他城市。
2007年城市居民人均可支配收入14907元,人均消费性支出为11708元,均居全省第二位(仅次于大连),%(%),已达到富裕水平。
城市居民可支配收入与消费性支出
2002-2006年城市居民可支配收入统计
2006年城市居民可支配收入来源
2006年城市居民消费支出方向及数量统计
全省
沈阳
盘锦
食品
%
%
%
衣着
%
%
%
家庭设备用品及服务
%
%
%
医疗保健
%
%
%
交通和通信
%
%
%
教育文化娱乐
%
%
%
居住
%
%
%
购房支出
%
%
%
车辆保险支出
%
%
%
石化工业
原油开采
华锦集团
主营业务:化学肥料生产、塑料制品生产和热电厂
现