文档介绍：物业早期介入工作指引
目的
规范物业公司对新项目物业管理早期介入的程序和内容,指导公司物业管理业务的开展。
范围
适用于XX房地产集团所有项目公司和其下属的物业公司(以下简称地产、物业)的早期介入工作。
职责
集团物业管理部负责编制、发布和修订本工作指引。
各物业公司负责参照本工作指引,结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划,以保证物业管理早期介入工作的顺利完成。
各地产公司应与物业保持良好的沟通,及时向物业提供相关资料,共同研究,听取采纳合理的建议,对于物业公司的早期介入工作给予必要的配合和协助。
定义
物业管理早期介入:指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段,包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等,就参与介入,从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见,以确保物业设计和建造质量,为物业投入使用后的物业管理创造条件,同时有效的早期介入可以减少接管验收时的返修工作量,为确保业主正常入住奠定基础。
早期介入的内容
早期介入主要分三个阶段实现:规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段,三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。
规划设计阶段包括:
对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。
营销策划阶段包括:
物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。
施工建设阶段包括:
电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面
砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。
方法和过程控制
早期介入的一般程序
双方确定工作内容要求。
物业组成工作小组。
制定工作计划。
计划实施,物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。
物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料,以备复查。
对涉及物业利益的文件应由物业确认,如:管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。
规划设计阶段介入
规划设计评估准备
规划设计评估需要获得的资料。
报批报建文件
《可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、项目选址意见书、《勘测定界报告》、配套条件明细资料、扩初批复。
企划文件
市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。
设计文件
总说明、修建性详规规划图、建筑〈设计说明书、设计图纸(平面图、立面图、透视图)〉、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等。
地产需组织项目说明会,会同其所属项目、设计、工程、营销、物业等相关部门专题介绍项目情况并解答疑问。
物业公司组织对项目宗地状况、类似典型楼盘,周边配套状况,进行实地考察。
项目评估细则
总体评估
住宅区规划功能区分合理,居住私密性和社区交流协调。
住宅区道路交通规划合理,车流人流组织兼顾,停车位充足。
建筑与自然和谐,采光、通风充足,环境优美。
生活便利,基本生活配套齐全,出行便捷。
设备、设施保障充分,水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。
注重环境生态,使用环保、节能等环保材料、设备设施。
安全防卫设计完备,运用先进技防手段,安全及消防配置充分。
智能化配置先进,网络资源充分,便于数字化小区建设。
便于物业组织管理,节约管理成本。
各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。
分类评估
安保布局
便于安保管理区域分割,消除管理死角。
便于安保管理视线的巡查,避免管理的盲点。
人员及车辆各级出入口设置清晰,便于动态管理。
安保设备设施配置齐全,可采取有效措施防范。
安保技防措施完备,形成多层次的安保体系,信息汇总通畅,反应快速(.⑥智能化设备)。
消防布局
消防设备、设施配置(灭火器、消防箱、室内(外)消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等)充分合理,使用可靠。
消防车道设置合理,其位置及转变半径符合国家规范。
消防登高面(场地)设置合理,其位置及面积符合国家规范。
消防通道、门、墙、避难区设置合理,符合国家规范。
交通布局
各级道路的功能分配充分合理,有层次感,线路清晰,便于分流管理。
主要道路和出入口实现人车分流,在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。
机动车位配置充分(普通住宅不