文档介绍：摘要本文的研究内容为通过科学方法做出正确的融资决策来提高资金运用的效率,减小融资风险,降低融资成本,提出融资策划的内容和方法。文和定量的科学分析,从而为融资决策者提供决策依据。关键词:房地产开发项目、融资策划融资策划是房地产项目前期策划的重要内容,目的是寻找和确定最优不利因素和不规范的操作方法,笔者从理论角度解决最优化融资问题,并考虑实际情况将其与实践应用相结合。章详细分析了房地产开发项目融资的程序和思路,并对融资决策的关键因索进行详尽的理论分析。同时结合财务管理的知识,提出在计算融资杠杆、融资成本等重要财务数据的基础上,运用一定的数学模型方法,做出定性融资方案解决开发项目的资金问题。针对目前开发项目在融资方面的种种
瑆瓸琭—,琩,瓵,,,簉.
签名:坠:臣鏖叁日期:型竺关于学位论文使用授权的说明学位论文独创性声明其他人已经发表或撰写过的研究成果,也不包含为获得东南大学或其它教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均东南大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆有权保留本人所送交学位论文的复印件和电子文档,可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。本人电子文档的内容和纸质论文的内容相一致。除在保密期内的保密论文外,允许论文被查阅和借阅,可以公布ǹ论文的全部或部分内容。论文的公布本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知,除了文中特别加以标注和致谢的地方外,论文中不包含已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。ǹ授权东南大学研究生院办理。签名:导师签日期:
⑾钅咳谧什呋难芯勘尘问题的提出房地产开发项目的融资现状并没有考虑如何使资金的运用效率达到最大化从而在一定的投资量基础上实现项目利润最大化的问题。随着房地产市场的竞争加剧,房地产开发投资者愈加感到资金压力,利润空间逐步降低,迫切需要加强对资金的筹集和运用进行科学的决策,而融资策划就是这种决策建议和决策基础,并为后期的资金控制提供依据。另一方面,政府在房地产金融中的作用由直接干预向间接干预转变,融资投资向市场化方向发展,房地产开发商面临着更多的融资渠道和融资方式,这种发展趋势需要投资者拓展融资渠道,分析项目各种融资方式的可行性和经济性,制定最优的融资方案。房地产开发项目融资所存在的问题在为房地产开发项目做项目策划分析的具体实践中,我们发现,现在的房地产开发商很注重项目的前期设计和后期销售,这当然是对的,但问题是,绝大多数都忽略了融资策划的必要性和重要性。在项进行中,只是通过向银行申请贷款来筹集资金,并尽可能多筹,没有考虑对企业后期持续发展中如此高的资产负债率是否会带来负面影响;没有考虑这种简单的融资策略是否经济:也没有到一旦大市出现危机企业如何能规避巨额资金的偿还风险;等等。概括起来,房地产开发项目融资所存在的问题主要有以下几点:融资渠道少,融资方法单一房地产业具有生产周期长、资金占用量大、地域性强等特点,对金融有很大的依赖性,没有金融业的参与是无法发展的。而商品房预售条件的一再提高,使得靠预售回笼资金支持开发建设的难度加大,开发商需要拓展融资渠道。目前我国的金融业的不发达,房地产公司的融资渠道单一,只有少量的大型房地产公司可以实现上市融资,其他房地产公司只能依靠银行贷款,融资成本高,而且当宏观经济发生变化时,银行出于自身降低风险考虑,会缩短贷款期限、减少房地产贷款数额。使得房地产公司资金短缺时,不能及时筹集到足够的资金,满足公司的开发与经营的需要。房地产开发现阶段属于利润丰厚的行业,开发投资者对整个开发过程中的资金运用成粗放型,东南大学硕士学位论文
.康夭7⑾钅咳谧实奶厥庑现阶段房地产企业数目众多,更多的企业看到房地产项目开发的高利润而投身其中。整个房地产行业的重心倾向市场营销,房地产市场的激烈竞争在铺天盖地的房地产广告中可见一斑。而许多房地产开发者,尤其是占房地产开发企业的大多数的中小型开发企业,缺乏对开发项目科学、理性的融资策划,对于融入多少资金,如何确定最佳融资组合没有科学的明确的决策依据。往往要到整个项目结束后才明确项目是否赢利,以及赢利的大小,而在项目过程中“心中无数”,属于按经验决策,缺乏理性的融资策划和定量的科学分析。对不同的融资方案可能带来的融资成本差异和融资风险差异没有清楚地认识。滞后的反馈控制融资策划实际上是一种融入资金的计划,而实际情况与计划肯定会发生偏差,需要进行控制。房地产开发商对资金运作的控制,包括成本控制和销售监测、控制,都是一种滞后的反馈控制,也就是从预期的计划与实际工作成效的比较开始,找出偏差并分析其原因,然后制定出纠正的计划并进行纠正,以改进下一步的工作的成效。这种方法使得开发商在最终结果或者阶段结果偏离预期目标之后,能够对项目进行调整和控制