文档介绍：谨呈:保利地产
保利海上五月花营销补充报告
——为创造更广泛的影响力
共
识
前期共识(一):地段无明显优势,城市近郊、北区生态豪宅辐射区、零散配套、通达性较好
豪宅生态居住区
花园路商务区
连霍高速
文化北路
花园北路
本案
园田路
桂圆南街
香山路
花园路
英才街
地铁2号线
三所
文化路
地块
5星级酒店
省实验小学
幼儿园
汽车北站
大学城片区
中州大学
郑州商专
郑州师范
金洼小学
惠济区实验小学
社区商业
中医院
滨河公园
思念食品园
汽配城
北部别墅区
位居北区豪宅生态区与花园路商务区的辐射地段
倚靠贾鲁河北岸
距地铁2号线紫荆山站11个站点
识
前期共识(二):存在市场机会点,市场销售期,缺少同区域高品质竞争项目
共
一期洋房下半年入市,产品为88—142㎡,住宅体量24 万方
本项目
2013年
2014年
下半年6月推出,37万方,涵盖多层与别墅产品,洋房17万方
预计下半年,占地24万方,R=,少量多层
建面10万方,目前地上拆迁中,12年下半年起蓄客
建面56万方,12年下半年起蓄客,36栋多层,34栋小高层
怡丰森林湖
天地湾
逸品香山
思念果岭
盛景濠庭
河畔春天
民安项目
天河龙城
48万方,产品为88—430㎡洋房、别墅产品在售,住宅体量剩余约40万方
44万方,目前在售二期,产品为90—140㎡洋房
在售,住宅体量剩余约3万方
20万方,目前剩余约1万方
21万方,目前在售三期,住宅体量剩余约6万方
10万方,尾盘销售约1万方
在售
待售
新芒果鹤园
识
前期共识(三):产品唯一性强,纯正洋房,英伦风格,精雕细琢的保利品牌又一城市经典
共
【项目目标】
13年9月 13年10月 13年12月底
一期入市销售
销售展示中心开放
2013签约完成5亿元
价格分解:洋房12000元/平以上
以市场洋房价格进行估算测试,洋房价格高出周边4000元/㎡,高出跨区域盘5000元/㎡。
体量分解:,300余套
在12000元价格要求下,此去化速度未被市场验证,现有市场供给及速度测算,高去化多以低价撬动。
高速高价大开盘——整体建面下实现12000元/平米以上售价,2013年5个亿的签约额;项目9月份销售展示中心开放,10月份开盘。
区域——陌生区域、低认同区域
项目位于生态资源区与花园路城市成熟区的夹缝位置,如何突破区域限制建立市场认知?
价格——市场预期不高
市场洋房每平米均价不超过1万元,如何突破价格瓶颈?
【面临问题】
项目——展示开放晚,推广期短
如何短时间内迅速启动市场,让客户广泛认知?
要实现“名利双收”目标,必须先获得项目价值认同!
项目知名度低——
推广期短,如何短时间内让客户广泛认知?
市场预期不高——
市场及洋房项目存在价格天花板,如何快速建立项目高端形象,突破价格瓶颈?
Root
以客户基础,作为项目及制定策略之本
→客户定位
1
一项根本
识
共
【客户来源】
以周边区域内,及区域外金水范围内改善客户为核心
客群挖掘
潜在客户来源
根据区域内其他项目客户组成判断,我们对项目潜在客户再次进行挖掘
根据周边楼盘购房客户分析和市调成果,总结本项目的潜在客户如下:
经过盘点我们发现,周边众多城中村、专业市场、院校及企业形成中高端和高端客户的坚实基础;接下来,对每一类客户进行需求分析。
客群挖掘
区域内专业市场
北区板块专业市场主要分布在金水区北环附近,但随着三环内专业市场搬迁,该类客户将趋少。
专业市场分布情况:目前北区板块专业市场盘点:
主要分布在北环附近,连霍高速以南。
专业市场类型:以“三全”公司为主导,食品、医药、印刷、饲料等支柱工业发展迅猛,以“毛庄蔬菜批发市场”为龙头,汽车贸易、水产品、调味品、纺织品等现代物流、商品批发业交易旺盛,无明显的产业分区。
在规划中,三环以内市场在5年内将要完成搬迁。
3月4日,郑州市政府印发《2013年中心城区市场外迁工作方案》,农业路家具城、郑州桑园饲料兽药市场河南旧货交易中心、郑州水产大世界等市场外迁。
专业市场客户主要购房兼顾自住和投资、有改善型住房需求,选择楼盘较关注环境、位置、交通和子女教育问题。
调味料市场
建材、
机电市场
水产大世界
自行车
电动车市场
老鸦陈综合市场
床上用品批发市场
服装批发
市场
数码科技
市场
花卉市场
汽配市场
农产品批发市场
思念产业园
三全产业园