文档介绍：中原-江阴首创敔山湾项目竞标_[全文]城市、项目、发展商、代理商——“最适合的才是最合适的”首创敔山湾项目适合性营销策略报告此报告谨呈无锡首创置业上海中原无锡分公司20121></a>.,未被列为限购城市,但是其房地产市场2011年成交量同比下滑达到42%的较高幅度,高出无锡全市4个百分点。在对江阴城市和江阴项目做过深度研究的基础上,我司认为江阴房地产市场成交之所以在调控过程中受到影响巨大,其原因主要有二:其一是城市特性。江阴作为一个内生性城市,缺乏房地产市场增长的持续推动力,同时由于城市富庶,市民房屋拥有量较高。因此,客户在市场预期下滑的态势下选择等待;其二是城市特殊性。江阴虽然经济发展与一二线城市无异,但是房地产市场的置业属性以及客户特征却与其他城市存在明显的差异,从而导致多数房地产企业虽然攻城拔寨游刃有余,但是到江阴却水土不适,无法展露拳脚。综上,我司认为:“只有最适合的,才是最合适的”。缘于我司多年来对江阴市场的关注以及江阴项目操盘经验,本次提报所有建议均以贴合市场客户特征为最高原则,以期与甲方共同努力,一举拿下江阴~报告框架市场环境解读政策环境解读竞争环境解读项目特质解读项目产品基本情况项目理解项目特质小结营销策略组合中原团队管理2政策解读——两会已定调2012年楼市调整“决不放松”,开发商关于政策放松的预期被粉碎,第二轮降价促销大潮拉开帷幕3房价合理回归政府、市场两把手长期平稳发展保持房地产长期平稳和健康发展。如果盲目发展,出现经济泡沫,一旦破灭,不仅影响房地产市场,而且会拖累整个经济。合理的房价,应该是房价与居民的收入相适应,房价还远远没有回到合理价位。因此,调控不能放松。房地产发展,要充分利用市场这只手。但政府这只手也不可以缺少,因为它更具有稳定性和促进公平。国家层面,两会作为判断今年房地产市场政策走势的风向标,目前已经明确定调“决不放松”。温总理、住建部等国家领导及政府部门均明确表示了这一观点;地方层面,一些地方政府在财政压力之下,企图放松调控,以试探中央。但包括上海、中山、芜湖等地的调控政策出来之后立即喊停,则说明了国家层面对本轮调控的坚决;因此,尽管地方政府存在微调的动机,但中央态度依然明确,今年的房地产市场仍将在政策高压之下艰难前行。从2011年下半年起,通胀已处于逐步减弱的态势。,已回落至正常水平,货币政策存在调整空间;按照中国经济周期来看,3-5年为一个经济周期,而对应于2012年,正处于继续下探和低谷反弹的胶着期,虽然即将面临调控转好的大环境,但时间节点仍不明确;近期存款准备金率下调或许是政策微调的信号,同时差别化信贷政策也已经实施,个别银行贷款利率已低于基准水平,但是大幅度放宽调控政策的需求尚不明显,目前严调格局仍可能继续存在。20012002200320042005200620072008200920102011扩大内需积极稳健保持连续性巩固调控成果积极宽松保增长扩内需稳经济控通胀稳中有进经济平稳发展稳物价促平衡继续调控政策解读——通胀压力减弱之下,国家也明确了差别化的调控政策,首次购房受到鼓励,利率优惠被普遍采用4整体规划解读——在城市空间规划上形成“东西扩张,带状布局,组团发展”的框架向西向东江阴城市发展主方向:城市用地发展主轴:向东、向西;城市用地发展次轴:向南发展;除传统人民路中心区外,东区(城市客厅)、西区新城组团将各自形成副中心格局。东区的城市客厅副中心的整体风貌和硬件配套已匹配,步入区域提升阶段;西区正在进行区域基础设施整体大开发阶段,处于快速发展阶段;南区在经历过发展的停滞期,重新回归聚焦点,丰富的人文历史底蕴和现代城市发展活力赋予这片区域新的动力。向南5滨江规划展示作为江阴现代化滨江花园城市建设的突破口,城区范围长江生活岸线和锡城运河河畔,货栈、轮渡和工厂将躬身避让,产业退二进三,“八里沿江”内将启动中央景观大道、沿江江堤、滨江公园等基础设施建设,通过三年的努力,初步形成集旅游休闲、商务办公、文化娱乐、生活居住等功能的“江阴外滩”临港新城规划展示临港新城位于江阴临港新城申港街道,,是江阴城市副中心、临港新城核心区的首批启动区。园区主要规划有行政商务、科教研发、金融会展、生态休闲、生活服务等功能区块。首个低碳国际社区示范项目——“中德合作共建的江阴临港新天地低碳示范城项目”正式签约,将在2015年建成。重点规划解读——政府规划重心从敔山湾地区向滨江新城和临港新城转移6近三年来,江阴楼市于2010年达到成交顶峰,2010年江阴共成交房源18941套,。2011年,由于政策等因素的影响,江阴楼市成交量急剧下滑,2011年全年江阴共成交房源10611套,成交面积也只有